① 不動產的基本分類
1 . 土地 : 包含宅地（住家用地）、農地、商業用地。
2 . 建物（建物）: 包含獨棟住宅、公寓大樓（マンション）、辦公室、倉庫。
3 . 一體型不動產 : 土地與建物必須一同登記（例如 : 獨棟房屋）。
4 . 分離型不動產 : 土地與建物的所有權不同（例如 : 租地蓋房）。

② 不動產登記制度（登記簿）
1 . 表題部 : 記錄土地、建物的位置、面積、構造等基本資料。
2 . 権利部（甲区）: 所有權相關（所有人、持分、變更紀錄）。
3 . 権利部（乙区）: 抵押權、地上權、租借權。

③ 建築物的種類
1 . 戸建住宅（獨棟住宅）: 一戶一棟，同時擁有土地與建物。
2 . 分譲マンション : 公寓大樓，擁有一戶與公共部份（土地+共用設施）。
3 . テラスハウス : 連棟式住宅，外觀像公寓但為獨立產權。
4 . 賃貸住宅 : 又叫做租屋，非購買而是使用權。
5 . アパート／マンション : 
アパート又稱作木造低樓層出租房, 通常是木造 2～3 層小樓；
マンション又稱作集合住宅（公寓大樓）, 通常是鋼筋混凝土（RC）高層大樓。

④ 建築法規與都市計劃
1 . 用途地域 : 住居、商業、工業。
2 . 建ぺい率（建蔽率）: 建築面積與土地面積的比例。
3 . 容積率（容積率）: 總樓地板面積與土地面積的比例。
4 . セットバック : 重建時因道路過窄，需後退讓出一部份土地作為道路。

⑤ 不動產相關費用
1 . 不動產取得稅 : 當不動產發生買賣後, 需要繳納一次性的課稅。
2 . 固定資產稅 : 每年必須繳納（依土地與建物價值）。
3 . 登記免許稅 : 辦理登記時, 需繳納此費用（買賣、繼承、贈與）。
4 . 仲介手數料 : 透過仲介購買或租賃時, 需繳納此費用（上限為物件價格的3% + 6萬日圓 + 稅）。
5 . 管理費・修繕積立金 : 分譲マンション需每月需繳納的費用 (用於建物保養與維修)。

⑥ 不動產交易流程（以買賣為例）
1 . 查詢物件與看房。
2 . 仲介説明重要事項（重要事項説明書）。
3 . 簽約後, 需預付定金。
4 . 辦理住宅貸款（根據個人需求）。
5 . 移轉登記（由司法書士協助辦理）。
6 . 成交交屋。

⑦ 其他重要概念
1 . 所有權 : 物件的持有者擁有完整地土地或建物的權利。
2 . 借地權 : 房屋為自己所有，但土地是向他人租借。
3 . 共有 : 多人共同持有此不動產（例如 : 繼承)。
4 . 持分 : 每一位共同持有者的權利比例（假如, 有兩位共同持有者, 每一位的權利比例為 1/2）。
5 . 不明所有者的土地 : 持有人得身分不明, 或者當繼承人繼承土地後, 未辦理登記的土地。

① 人員配置規定
1 . 不動產公司內 5 人中需至少 1 位宅建士。

② 簽約場所限制
1 . 當進行租賃契約或買賣契約時, 必須在事務所內簽訂。

③ 金錢處理與顧客保護規範
１．仲介業者不得擅自使用顧客的訂金 (包含 : 物件改建或修繕物件)。
２．訂金是為了保障顧客購買的權利，而支付的款項, 應該要妥善保管。不能被仲介業者用於非約定用途或自用。

④ 不動產賣主的責任保障
1 . 若業者是賣主、買主為一般人的場合，因售後保障期間有2年以上而成為賣點之一。

① 根據個人的喜好和需求、利用目的，沒有一定的答案。

② 當兩者的物件價格相同時，在沒有計算裝潢費用的狀況下，中古屋的地段和大小會比新屋來的更好。

③ 裝潢的費用會根據個人喜好而有所不同；因此建議投資客將裝潢費用一併列入考量, 徵求多方專業的意見後，再進行評估。

Q : 買房時應該購買新房還是中古屋呢 ?
A : 根據日本的財務規劃師分析 : 可以針對物件的優、缺點，以及購買前、購買後的費用來衡量。

新屋的優點 :
① 建物外觀嶄新，附帶最新的設備。
② 建物損傷少，修繕費用低廉。
③ 近年, 因為再開發建案的關係, 位置優良且坐落在車站前的物件大幅度增加。
④ 購買&入住時的稅金相對低廉。

新屋的缺點 :
① 因為銷售成本增加，因此房價相對較高。
② 預售時, 只能看樣品屋或平面圖參考。
③ 選擇地點有限。
④ 購買時, 初期需要負擔修繕基金或地下水管線的費用。

中古屋的優點 :
① 通常, 未增加多餘銷售成本，因此房價相對較低 
② 可以內見物件的狀態後, 再決定是否購買。
③ 可以選擇的地點多元。
④ 購買時, 不需支付修繕基金或地下水管線費用。

中古屋的缺點 :
① 建築物 & 設備相對老舊，維修費用較高。
② 單戶出售時，同一棟大樓裡可以選擇的物件較少。
③ 房貸稅金扣除的額度上限較少。
④ 購買時, 需支付仲介手續費「售價x3% + 6萬日幣 + 消費稅」。

（資料提供：台灣新聞社/作者：WealthPark日本房產管理公司）

① 購買物件時的手續費。

② 繳納給日本政府的稅金。

① 紅色
1 . 蛋黃區。
2 . 是東京最精華的區域。

② 綠色
1 . 蛋白區。
2 . 資產價值第二高的區域。

③ 白色
1 . 資產價值第三高的區域。
2 . 倘若只是自住，雖然交通上會花費時間, 但是環境清幽。

④ 橘色
1 . 倘若投資客是投資，投報率很誘人。
2 . 交通不便, 且環境不佳。

簡介說明 ：

① 中央區

1 . 代表區域 : 銀座、日本橋、築地，

2 . 皆屬於精華蛋黃區。

3 . 中央區與其他區域比較，價差相差十倍。

② 千代田區

1 . 代表區域 : 永田町、大手町、秋葉原。

2 . 皆屬於蛋黃區。

3 . 是政治、皇室與行政機構的集中地。

③ 港區

1 . 代表區域 : 六本木、麻布十番、台場...等。

2 . 皆屬於蛋黃區。

④ 澀谷區

1 . 代表區域 : 渋谷、原宿、表參道。

2 . 代官山、廣尾一帶屬於蛋黃區。

3 . 笹塚、初台一帶屬於蛋白區。

4 . 是年輕人文化、時尚的聚集地。

⑤ 新宿區

1 . 代表區域 : 新宿、高田馬場、早稻田。

2 . 西新宿、新宿車站、四谷一帶屬於蛋黃區。

3 . 其他區域皆屬於蛋白區。

⑥ 文京區

1 . 代表區域 : 本鄉、白山、湯島。

2 . 代表地標 : 東大大學。

⑦ 台東區

1 . 代表區域 : 上野、淺草、谷中。

2 . 充滿下町人情味。

3 . 較多寺院、市場。

⑧ 墨田區

1 . 代表區域 : 錦糸町、押上、兩國。

2 . 代表建築 : 東京晴空塔。

3 . 相撲文化興盛。

⑨ 江東區

1 . 代表區域 : 豐洲、清澄白河、東陽町。

2 . 屬於港灣再開發區。

3 . 藝術文創興盛。

⑩ 品川區

1 . 代表區域 : 品川、大井町、五反田。

2 . 新幹線站區、交通便利。

⑪ 目黑區

1 . 代表區域 : 中目黑、自由之丘、駒場。

2 . 時尚住宅、文青的聚集地。

⑫ 大田區

1 . 代表區域 : 蒲田、田園調布、羽田。

2 . 著名地標 : 羽田機場。

⑬ 世田谷區

1 . 代表區域 : 三軒茶屋、下北澤、成城。

2 . 東京最大的住宅區，富裕家庭集中在此區域。

3 . 文青、藝術盛行。

⑭ 中野區

1 . 代表區域 : 中野、高圓寺。

2 . 漫畫宅文化、音樂興盛。

 3 . 生活機能佳。

⑮ 杉並區

1 . 代表區域 : 荻窪、西荻窪、阿佐谷。

2 . 屬於文教住宅區。

3 . 書香氣息與傳統商店街盛行。

⑯ 豐島區

1 . 代表區域 : 池袋、巢鴨、大塚。

2 . 學生族群與高齡者的聚集地。

⑰ 北區

1 . 代表區域 : 赤羽、王子。

2 . 居住環境親民、生活便利。

⑱ 荒川區

1 . 代表區域 : 日暮里、町屋、西日暮里。

2 . 充滿下町人情味。

3 . 多國文化與傳統工藝興盛。

⑲ 板橋區

1 . 代表區域 : 大山、成增、志村。

2 . 多為家庭向的住宅區。

⑳ 練馬區

1 . 代表區域 : 練馬、光丘、石神井公園。

2 . 綠意多、住宅密集區。

3 . 整體物價相對平穩。

㉑ 足立區

1 . 代表區域 : 北千住、綾瀨、西新井。

2 . 東北玄關口、發展中。

3 . 房價較為親民。

㉒ 葛飾區

1 . 代表區域 : 亀有、柴又、新小岩。

2 . 充滿江戶懷舊氣氛。

㉓ 江戶川區

1 . 代表區域 : 船堀、小岩、葛西。

2 . 多為家庭向的住宅區。

3 . 臨海區域較多公園與水族館。

① 表面利回り (表面報酬率)：一年的房租 / 物件價格的價格。
② 実質利回り (實質報酬率)：一年的房租 / 所有的固定支出的總和。(因此,「実質利回り」的數字會比「表面利回り」低)
③ 手續費「分かれ」：買、賣雙方的不動產業者人員的仲介費用。
④ 含稅的手續費計算：未含稅的物件價格* 3% + 6万 + 10%消費稅。

倘若, 販賣價格有標示「税込み」或「含稅」, 表示賣主為業者。 (建物在交易過程, 會產生消費稅；而土地不在課稅範圍)

① 日本針對建築物的「耐震能力」所做的分類，根據房子能夠承受地震的標準。

② 以1981年（昭和 56 年）為分界, 在 1981年6月1日後所興建的建築, 皆為新耐震建築物。

③ 以1981年（昭和 56 年）為分界, 在 1981年6月1日之前所興建的建築, 皆為舊耐震建築物。

投資門檻 :
① 新耐震物件 高
② 舊耐震物件 低

抗震能力 :
① 新耐震物件 高 (能承受震度 6～7 級)
② 舊耐震物件 低 (能承受震度 5 級)

融機構貸款審查 :
① 新耐震物件 容易通過
② 舊耐震物件 不易通過

重建、維護保養費用 :
① 新耐震物件 高
② 舊耐震物件 低 (需要耐震診斷與補強）

防災安全 : 
① 新耐震物件 高 (大幅提升大地震中的生存率)
② 舊耐震物件 低 (經過耐震診斷與補強後，可以達到新耐震標準)

未來拋售 : 
① 新耐震物件 高
② 舊耐震物件 低

結構資訊
① S造  (Steel 鋼骨造) 
1 . 結構 : 以鋼骨為主要結構
2 . 特徵 : 重量輕、施工快
3 . 適用 : 常用於中小型大樓

② RC造  (Reinforced Concrete 鋼筋混凝土造）
1 . 結構 : 鋼骨 + 混凝土結構
2 . 特徵 : 強度高、耐火性佳
3 . 適用 : 常用於公共住宅

③ SRC造  (Steel Reinforced Concrete 鋼骨鋼筋混凝土）
1 . 結構 : 鋼骨 + 鋼筋混凝土結構
2 . 特徵 : 兼具 S造 & RC造的優點、耐震性佳、耐久性佳
3 . 適用 : 常用於高樓層大樓

什麼是 LDK :
L  :  客廳  (Living room)
D  :  餐廳  (Dining room)
K  :  廚房  (Kitchen)

坪數與換算 :
1㎡ 數  =  2帖（畳）=  1公尺×1公尺 (國際標準面積單位)

1帖（畳）=  0.5坪  =  1.62㎡（以榻榻米為基準）

1坪  =  2帖（畳）=  3.30579㎡   

1間（いっけん）=  1.82 公尺  =  6尺   (是日式建築的長度單位，常用來計算房屋的寬度）

房型定義（根據不動產公正取引協議會）:
1R  :  單間公寓  (臥房與廚房沒有隔間)
1K  :  一個臥房 + 廚房（廚房小於 4.5 畳）
1DK  :  一個臥房 + 餐廳 + 廚房（4.5 畳以上）
1LDK  :  一個臥房 + 客廳 + 餐廳 + 廚房（10 畳以上）

補充 :

不同地區, 榻榻米的尺寸會有些微差異,

關東  =  0.88m×1.76m（≈1.55m²）

關西  =  0.955m×1.91m（≈1.82m²）

① 路程時間換算
1 . 1分鐘 = 80公尺。
2 . 13分鐘 = 1公里 (採用無條件進位)。

② 計算路程時的參考基準
1 . 以最短可以通行的路線（實際可步行的道路）計算，而非直線距離。
2 . 倘若, 計算到車站或巴士站，以該設施的出入口為基準。
3 . 採用無條件進位 ( 1 分鐘 1 秒也算 2 分鐘)。

③ 道路寬度規定
1 . 依照《建築基準法》規定, 建築用地的道路寬度須保持 4 公尺以上 (從道路中心線開始, 向左右兩邊量測)。
2 . 根據《建築基準法43條》規定, 接道長度通常要求 2 公尺以上。
3 .《建築基準法42條2項道路》規定, 倘若道路寬度不足 4 公尺, 當建物重建時必須後退 (セットバック)、以確保行車通過。
4 . 建物重建時, 必須取得「建築審査会」的許可, 才能夠施工。
5 . 建物後退 (セットバック) 的部分, 不得計入建築物的面積。

根據日本《建築基準法》第 42 條第 2 項規定 : 當建築物重建時, 土地所有者必須後退（セットバック）, 以確保道路寬度符合安全標準（至少 4 公尺）。

目的
① 安全通行
1 . 道路狹窄會影響行人與車輛的安全。
2 . 確保消防車、救護車等緊急車輛通行順暢。

② 都市規劃
1 . 拓寬老舊街道。
2 . 改善街區環境。
3 . 提高防災與生活便利性。

③ 防災減災
1 . 地震或火災發生時, 有利於疏散與救援。

實務運作
① 後退面積
1 . 沿道路中心線向房屋方向退縮, 確保道路寬度達 4 公尺。
2 . 相鄰物件的土地也可能需要配合後退, 讓道路拓寬。

② 限制條件
1 . 後退的部分, 不得建築。
2 . 不能納入建築面積。

③ 重建申請
1 . 倘若, 位於 42 條 2 項道路, 建築重建時必須取得建築審査會的許可。
2 . 未取得許可, 不得施工。

対象とする不動産の範囲  :  居住用不動産を対象。

( ※ 集合住宅の場合、対象不動産及び日常生活において通常使用する必要があり、住み心地に影響のある共用部分)

自然死・日常生活の中での不慮の死 (転倒事故・誤嚥・特殊清掃等が行われた場合は除く)

① 賃貸借契約

1 . 原則 : 告げなくてよい。

2 . 当該事件が報道され、社会的関心を集め、かつ賃借人の居住意欲に重大な影響を及ぼす場合は、告知する必要があります。

② 売買契約

1 . 原則 : 告げなくてよい。

2 . 当該事件が報道され、社会的関心を集め、かつ買主の評価や購入意欲に重大な影響を及ぼす場合は、告知する必要があります。

他殺·自死・特殊清掃等が行われた自然死や日常生活の中での不慮の死

① 賃貸借契約

1 . 事案発生 (特殊清掃等が行われた場合は発覚) から概ね 3 年間が経過した後は、告げなくてよい。

2 . 1概ね 3 年間が経過していなければ、相手方の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合は、告げる必要あります。

② 売買契約

1 . 相手方の判断に、重要な影響を及ぼすと考えられる場合は、告げる必要あります。

隣接住戸・日常生活において通常使用しない集合住宅の共用部分で発生したの死

① 賃貸借契約

1 . 告げなくてよいとされた場合でも事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に高い事案は、告げる必要があります。

② 売買契約

1 . 告げなくてよいとされた場合でも事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に高い事案は、告げる必要があります。

留意事項

1 . 亡くなった方やその遺族等の名誉及び生活の平穏に十分配慮し、これらを不当に侵害することのないようにする必要があることから、氏名、年齢、住所、家族構成や具体的な死の態様、発見状況等を告げる必要はない。

2 . 個々の不動産取引においては、買主・借主が納得して判断したうえで取引が行われることが重要であり、宅地建物取引業者においては、トラブルの未然防止の観点から、取引に当たって、買主借主の意向を事前に十分把握し、人の死に関する事案の存在を重要視することを認識した場合には特に慎重に対応することが望ましい。

3 . 人の死の発覚から経過した期間や死因に関わらず、買主・借主から事案の有無について問われた場合や、社会的影響の大きさから買主・借主において把握しておくべき特段の事情があると認識した場合等は告げる必要があります。

① 租賃物件的情況 :

1. 原則上, 自然過世後3年, 房東無須再履行告知新承租人。

2. 是否更換承租人, 不影響告知的義務。

② 不動產買賣的情況 :

1. 雖然法律沒有明確規定, 根據業界慣例在過世後10年內, 仍需履行告知義務。

2. 不動產轉手的次數, 不影響告知的義務。

3. 說明內容經由不動產協會律師確認后, 具有一定的法律參考性。

根據《宅地建物取引業法》第 35 條規定 : 倘若, 物件發生自殺、他殺或其他死亡事件，房仲在交易時有義務告知買家或租客。 

確認方法
① 詢問房仲業者
1 . 買房或租房時，房仲有義務告知物件過去 3 年內, 是否發生過事故（自殺、他殺、火災死亡等）。
2 . 建議詢問事件發生的時間、性質及影響範圍。

② 查閱不動產交易紀錄
1 . 可以查詢警察、消防紀錄、或市役所過去的火災紀錄, 確認該物件是否發生重大事故。
2 . 登錄「大島てる事故物件網站」網站, 查詢日本所有的事故物件（凶宅）。
https://sp.oshimaland.co.jp/

③ 查看鄰里或社區口碑
1 . 詢問接訪鄰居, 了解近 5~10 年內是否發生死亡事件。
2 . 建議詢問管理員或清潔公司，是否有過特殊清掃。

④ 法律文件與契約
1 . 簽約前，房仲或賣方應提供心理瑕疵告知書（告知書／告知義務）。
2 . 倘若, 房仲隱瞞事故事實，買方或租客可以依照《宅建業法》要求賠償, 或解除契約。

實務建議
1 . 即便房屋發生過死亡事件, 不代表有安全性的問題, 但價格會低於市場價位。
2 . 自殺、他殺事件會影響消費者的心理, 與租賃、轉售的價值。
3 . 倘若房仲只有口頭告知, 沒有以書面證明事故物件；建議請房仲提供書面來確認。
4 . 倘若, 發現文件上沒有提及，後續確認屬於事故物件時，可以追究仲介責任、解除契約。
5 . 心理瑕疵包括 : 自殺、他殺、火災死亡, 以及孤獨過逝。

① 公寓內的電梯不會停靠在所有的樓層。
例如 : 公寓有五層樓，但電梯不會停靠在五層；也有公寓裡的電梯只停奇數樓；也有只停靠在一、四、七、十層等樓層。

② 倘若, 居戶住在電梯不會停靠的樓層，就需要到會停靠的樓層搭乘。不過, 也因為這些樓層沒有外部的走廊，因此房間的兩側可以設置陽台。
由於公共空間不用預留電梯的等候區，可以縮小走道的面積, 不用擔心窗外會有人經過、可以將窗戶全開，讓通風達到最高的效果。

① 出售物件時, 物件未必要重新裝修；但是, 在日本如果有重新裝修並清潔，會更容易出售，能賣到更好的價格。

② 當然, 有些客戶喜歡自己裝修，因此可以根據情況來決定。

不動產買賣的過程, 地界的問題是非常棘手
① 大多會使用板牆或磚牆做為地界線的標誌, 與相鄰土地和平共處。
② 不是所有的土地都存在地界問題, 倘若發生土地的地界爭執, 即便正在進行訴訟, 第三者也不能通過登記簿等方式得知。

③ 可能因為相鄰土地的所有人變更, 發生地界爭執。賣方如果隱藏這個事實轉賣土地, 可能會對買方造成無法估計的損失。

為了避免爭執, 需要在相鄰土地所有人的見證、相互確認、進行土地鑑界, 賣方必須向買方明示地界線的位置

① 地界的標誌可以透過鋼釘界標或水泥界標來辨認。

② 倘若, 地界的標誌為磚牆、柵欄時, 地界線會因為磚牆、柵欄的位置 (裡面或外面或中心) 的不同而改變, 所以有清楚告知的必要。

若牽涉到公路與私有土地的地界問題時, 需向相對應的機關進行查定

① 由於費時又傷財, 因此在不動產買賣上, 很多都只能私人與私人間解決。
② 倘若建築物的一部分（例如：外牆、屋簷、排水管等）越過地界, 賣方應當除掉越界的部分後, 再交與買方。

③ 要立即除掉越界部分是相對困難的, 賣方需要與相鄰土地所有人一同確認, 相互承諾重建時除去越界部分, 並製作備忘錄等書面文件再移交給買主。
④ 根據土地登記薄上記載的土地面積, 買方仍需向相鄰土地所有人確認是否地界線標誌 (板牆、磚牆地界標等) 的位置。

⑤ 同時, 也要向賣方確認、土地複丈圖是否是在相鄰土地所有人的見證下 或同意之下製作而成。

（資料提供：台湾新聞社/作者：吉田浩之 黑澤事務所所長）

目前, 根據「株式会社 新日本エネックス」調查, 一天的電氣使用量 ：
① 1人 : 7.3kWh/日（219kWh/月）；
② 2人 : 11.0kWh/日（331kWh/月）；
③ 3人 : 12.8kWh/日（386kWh/月）；
④ 4人 : 14.5kWh/日（436kWh/月）。

倘若要販售電力, 必須要有剩餘才能轉賣, 所以請勿期待能夠轉賣。
① 太陽能發電設備的法定耐用年數為 : 17年。

②太陽光板的壽命為 : 30年以上（2024.6.13）。

在 2018 年 6 月 15 日, 日本的民宿法有更新修法過。

民宿的定義為 :「既存的住宅, 以天為單位租借給他人，以一年不超過 180 天為期限，可以反復地進行有償交易」。

① 本次更新有以下重點 ：
1 . 民宿的營業時間, 上限為 180 天；若營業天數超過 180 天, 則需要取得「旅館業法」的營業許可。
2 . 根據民宿新法，住宅專用土地也可以經營民宿。根據各個區域的規定，營業時間、期限也不同。
      例如 : 東京都的港區文教區等，經營時間為 96 天。
3 . 物件持有者需向知事 (縣長) 提交民宿的經營、資料和申請。
4 . 若物件持有者不在現場, 需要委託民宿管理者經營民宿，管理業者需向國土交通大臣申請, 並登錄。
5 . 民宿網站需登錄在觀光局。
6 . 物件持有者每兩個月需需向知事 (縣長) 匯報住宿人數、住宿天數、國籍等報告 (匯報日期 : 偶數月份的 15 號)。

② 物件持有者每年最多將房子出租 180 天，並註冊在當地政府之機構, 且接受當局監管。

③ 民宿設施需要有民宿標識，附圖為全國統一民宿標識的樣式。

④ 民宿所在物件的管委會若不允許經營時, 不可私自經營。如違法將被勒令停業，不遵守法令者，將面臨 6 個月以下有期徒刑, 或 100 萬日元以下罰款。擔心收入減少的民宿運營者, 請勿違法經營民宿，以免收到處罰。

（本文由玉山法律事務所提供）

2022.2.4提供

《民法》針對權利、義務, 從交易的內容進行更改, 是 121 年來第一次迎來修訂。

法律事務會說明以下重要的四點 :

① 消滅時効
1 . 瞭解到債權人會行使其權利，已經對其權利進行為期五年的修改，將其廢除。

2 . 此外，交通事故受害人（僅限於人體）的損害賠償責任的限制期限, 已從 2 年延長至 5 年。

② 法定利率
目前的法定的利率定為 3％, 固定的利率為 5％（商事為 6％），每 3 年會重新修改利率。

③ 擔保（連帶擔保）/ 租賃的擔保
1 . 為了闡明個人擔保時的擔保範圍，因此明確規定最高的額度, 提供債務人的財產、支出狀況，以及發生事故時的通知擔保人, 將擔保人的權利更為明確化。
2 . 針對持續性的租賃契約，自 2020 年 4 月 1 日後, 續簽時的契約將適用此條例。

④ 從瑕疵保固範圍修改為契約遵守責任
1 . 「瑕疵」一詞已修改為「符合契約遵守責任」。

2 . 後續, 會針對內容進行嚴格地審查、以明確責任、避免問題產生。

資料来源：荒川香遥弁護士

在早期的 バブル & 建設ラッシュ (經濟泡沫化時期), 政府沒有嚴格要求執行, 所以有些自用的大樓都沒有「完成」這個動作。

比起大阪, 東京有許多物件都有這個問題。但此類型的物件不屬於違章建築, 政府不會因為沒有「建築済」, 就請物件的持有者拆除。

沒有「建築済」有什麼困難點 ？

① 以前, 沒有「建築済」的話, 無法向銀行申請貸款。

② 未來, 會發生不易轉賣的問題。
1 . 根據 ERI 認証公司調查 : 由於平成11年前, 近乎一半以上的物件都沒有「建築済」。

2 . 因此也協助物件持有者向銀行貸款。

3 . 倘若持有「建築済」証明, 就可以合法申請執照。

機構網址 : 
https://www.j-eri.co.jp/gyoumu/gyo08_a.html

「遵法性の検査」網址 :
https://jeri.asaren.jp/data/erihp/98_news/news298.pdf

在大樓等的建築用地旁, 都能看見此標識牌。

當建築物超過一定高度時，在申請「建築確認申請」前，建築物的所有者有義務在建築工地顯眼處, 設置相關建築計畫標識牌、通知附近居民。
※標識牌的大小，東京 23 區均規定為橫豎長短要在 90 cm 以上。

■標識牌的設置方法
根據所在區域不同，規定也有所差異；以下幾點是設置標識牌時, 具有代表性的注意事項 ：
① 標識牌要設置在建築用地內，面向道路、容易看到的地方。
② 標識牌要設置在離地面 1m 的高度。
③ 建築用地有兩邊以上面向道路時，兩邊都要設置標識牌。
④ 設置時, 要避免標識牌破損、倒塌。
⑤ 注意標識牌的管理，避免因為風雨造成記載事項變的模糊不清。
⑥ 在工事完成之前，標識牌應持續保持。

■預防中高層建築物之紛爭
即使建築工程符合建築基本法, 其日照問題、電視電波障礙、工事噪音、震動等問題仍會對周邊環境、附近居民產生影響；
為了防止中高層建築物發生糾紛，針對市區町村對建築一定規模以上的建築物（如：中高層建築物）, 設立建築紛爭條例。
根據建築計畫通知標識牌，事前向附近居民公開建築計畫手續等；標識牌內會標註新建建築物的情報、土地情報、所有人、施工單位等情報；標識牌下方會標註  :「此標識牌是, 東京都為了防止中高層建築物的糾紛, 根據建築紛爭條例第 OO 條第 OO 項規定, 而設置。」

因此, 在建築中高層建築物時，建築物的所有人需要在建築工程之前，設置標識牌通知建築計劃，並需要對附近居民進行事前說明。

（資料提供：台湾新聞社/作者：吉田浩之 黑澤事務所所長）

購屋準備期

① 確認預算與資金 ：必須自備頭期款＋可以貸款的金額（建議 : 頭期款為總價的 10%～20%）

② 申請貸款試算 (填寫出價申請書, 又稱買付書)：向銀行或信貸機構提出「事前審查」, 以確認貸款的額度與利率。

1 . 出價申請書必須寫明議價金額、買方者姓名、住所。

2 . 在日本購買物件的優先順序, 是以提出申請書為優先。

③ 選擇仲介公司 ：建議找信任度高、有外語支援的房仲公司。

④ 尋找物件、實地看屋 ：線上查詢＋實際參觀物件 (確認地段、交通、管理狀況…等)。

⑤ 取得重要事項說明書（重要事項説明）： 宅建士會說明物件的法律狀況、結構、土地權利...等重要內容。

簽約與付款

① 提出購屋申請（買付申込書）
1 . 購買意願與條件，進行議價。
2 . 必須備妥【戸籍謄本】、【印鑑】與【印鑑證明】文件。
3 . 如果本人無法到現場簽約, 可以委託代理人代理契約（如果要向銀行貸款者, 本人必須来日本一趟）。

② 簽訂不動產買賣契約書 : 必須支付手續費, 手續費為物件價格的 5%～10%。

③ 必須支付印紙稅與部分仲介費 : 印紙稅視房價而定（約 1～2 万円）。

④ 正式申請住宅貸款 : 
1 . 通過審核後, 就可以與銀行簽約貸款協議。
2 . 貸款的申請工作天數，平均約 2~4 週。
3 . 目前, 在日本有五間台灣銀行在日本設立分行, 每間銀行的貸款條件、成數、利率都不同，投資人可挑選適合自己的銀行。

交屋與登記

① 房屋檢查與最終確認 : 驗屋、確認設備是否正常。

② 交屋付款（決済）
1 . 必須支付尾款、剩餘的仲介費、司法書士手續費、登記費...等。
2 . 簽約後, 一個月內必須要完成繳付尾款、買賣房屋之費用, 並完成交屋 (決濟日)。
3 . 交屋 (決濟日) 當天, 買賣雙方、雙方仲介、代書、保險、管理公司的人都會到場。
4 . 賣方必須取得買方的尾款，買方必須取得賣方所有的過戶文件。
5 . 親自必須面交房屋鑰匙，新屋主也須要簽署納稅管理人申告書 (提供管委會與房客「房東變更的資料表」, 告知相關者若發生任何物件上的問題，該找誰處理)。

6 . 買主與賣主各自委任的管理公司, 必須進行交接。

③ 所有權登記與過戶 : 會由司法書士協助辦理，完成所有權的移轉。

④ 領鑰匙、入住 : 
1 . 如果購入的物件為中古屋, 當天即可入住。
2 . 如果購入的物件為新成屋, 則須等待至交屋期。

管理物件

① 物件管理
1 . 倘若, 物件持有者需要有人管理物件時，可以請日本代管理公司管理。
2 . 通常, 管理費是以【房租的一個月的租金* 5％】來作為代管理公司的費用。

② 管理内容
1 . 協助物件持有者收取房租。
2 . 當物件有問題時, 協助物件持有者處理 (實際發生的修理費...等, 不包含在内)。

租賃類型確認
① 一般辦公室（事務所）
1 . 提供正式登記地址、可以作為法人登記、營業用途。
② 共享辦公室 / 租用桌位。
1 . 適合創業初期短期使用。
③ SOHO / 住辦合一。
1 . 必須確認房東是否允許「營業用途」。

契約費用與條件
① 敷金（押金）
② 禮金
③ 仲介費
④ 火災保險
⑤ 鍵交換費 / 裝修保證金
⑥ 契約期間
⑦ 解約預告
⑧ 代表者的身分證明（在留卡、護照）
⑨ 公司登記謄本（履歷事項全部証明書）
⑩ 公司印鑑證明書
⑪ 決算報表 / 財務資料
⑫ 保證公司審查文件（無保證人時）

地點選擇

① 商業區 (對外營業需求者)
1 . 東京 (例如 : 港區、千代田區、澀谷)。
2 . 大阪 (例如 : 梅田、本町)。

② 郊區 (考慮租金壓力者)
1 . 東京 (例如 : 板橋、練馬)。
2 . 大阪 (例如 : 天王寺、東大阪)。

其他注意事項
① 房東是否允許裝修。
② 房東是否允許能夠轉租。
③ 租約內, 是否包含管理費（共益費）、電費。
④ 租約內, 是否包含「賃貸保証契約」。
⑤ 物件是否符合「消防法」、「建築基準法」營業用途條件。

在日本以投資為目的購買不動產 :

① 由於有租金收入所以必須要做確定申告，確定申告可以由納稅管理人代為辦理，也可以委託稅理士。

② 居住在日本國內的外國人, 在購買不動產時, 與日本人相同。

③ 倘若, 有在日本購買不動產的規劃，建議提前做好準備。

① 非居住者無法常駐日本辦理稅務事務
1 . 當非居住者在日本購買不動產後，會發生納稅義務 (不動產取得稅、固定資產稅等)。

② 確保日本稅務局有聯絡窗口
1 . 由於納稅人居住海外、無法聯繫到本人。
2 . 為了能夠順利履行納稅的手續, 需要指定日本的「代辦人」協助, 處理報稅與稅務通知。

③ 特定情況下「強制」要指定
1 . 倘若, 如果沒有指定納稅管理人, 就無法及時繳稅，不動產可能被扣押。

建議, 可以委託相關人士協助  :

① 會計師。

② 司法書士。

③ 房仲公司。

① 當非居住者本人 / 親屬 / 員工以居住為目時。
② 在日本進行非營利業務時。
③ 當非居住者本人, 以自用事務所為目的時。
④ 從其他的非居住者購買不動產時。

① 匯率特點
1 . 交易日匯率 : 精準反映交易當下的價值。
2 . 月平均匯率 : 簡化處理流程，匯率波動平均。
3 . 期末匯率 : 反映期末時, 的實際價值。
4 . 歷史匯率 : 穩定、不隨時間改變。

② 適用對象
1 . 交易日匯率 : 國際貿易、會計部門 (企業 / 個人報帳、國際貿易、個別交易)。
2 . 月平均匯率 : 一般納稅人、個人報稅 (個人所得稅申報)。
3 . 期末匯率 : 公司、會計師 (當企業製作資產負債表、會計師 / 公司財報製作者)。
4 . 歷史匯率 : 長期資產管理者、財務人員 (當記錄公司長期的資產成本、當計算投資報酬、分析歷史資料)。

③ 風險評估
1 . 交易日匯率 : 低風險。
2 . 月平均匯率 : 高風險, 但可賺匯差。
3 . 期末匯率 : 風險一般, 且報表呈現時的資產較高。
4 . 歷史匯率 : 低風險, 不受匯率波動影響。

① 交易日匯率 (以發生交易的當天的匯率, 來計算)。
② 月平均匯率 (使用當月份的平均匯率, 來計算)。
③ 期末匯率 (使用會計期間最後一天的匯率, 來計算)。
④ 歷史匯率 (使用當初交易時的匯率計算)。

當涉及, 兩種以上的貨幣交易時，使用哪一天 / 哪一種匯率來計算金額。
舉例來說 : 在日本, 一位賣家要出售總價 : 8000万円的房子。

① 當買家要向台灣國稅局申報所得稅時, 這一筆收入要用匯率法以新台幣來計算。

② 外國人在日本購買不動產，屬於匯率法上的資本交易。

③ 當取得不動產後, 必須在 20 天內通過日本銀行向法務大臣提交報告書, 並報告不動產的持有人的姓名、物件或土地的交易價格。

① 決定基本資訊。
② 撰寫並公證定款。
③ 將資本金存入口座。
④ 申請公司並登記。
⑤ 開設公司帳戶、申請稅號…等後續營運手續。
⑥ 如果有需求，可以申請經營管理簽證。

① 確定買賣的物件後，日本的不動產代理公司會提供「代理物件的買賣手續代理委任狀」（代收買賣金 & 所需的費用）。

② 買主您簽名、蓋章後，需掃描給不動產代理公司。

③ 不動產代理公司才能向銀行提出證明、提領您的買賣金。

可以請日本的不動產代理公司協助, 簽訂代管理之合約。

服務項目 :

① 確保每個月租客的租金匯入狀況；如有延遲, 會協助您聯絡租客, 並了解其原因。

② 協助您聯繫物件的大樓管理組合, 和保證会社。

③ 根據您指定月份, 我們會以海外送金(匯款) 方式, 匯款至台灣。

在日本的法律上, 沒有限制買家的國籍或居住地, 居住在海外的外國人也可以購買的, 也同樣可以擁有土地、建築物的所有權。

另外, 以投資為目的購買不動產的買家也有所增加。

事前準備階段
① 確認預算與購買目的
1 . 是否需要貸款, 或者一次性付清。
2 . 是自住用、度假用, 還是投資出租。
3 . 選擇地點。

② 聘請專業的仲介
1 . 建議選擇有外國人應對經驗的房仲公司。
2 . 仲介會協助安排看房、文件翻譯與洽談等事宜。

不動產購買流程與所需手續
① 提出購買意願
1 . 選好物件後，向賣方提出「買付申込書」（買付書）。

② 簽訂「不動產買賣契約」
1 . 仲介協助雙方簽約。
2 . 通常, 簽訂當天必須支付頭期款（總價的 5% ~ 10%）。
3 . 必須備妥護照影本、印章（或簽名授權）、地址證明。

③ 交屋, 並登記所有權
1 . 支付剩餘的款項（通常1個月內）
2 . 所有權移轉、辦理登記手續 (外國人必須委任司法書士處理)

必備文件與事項
① 護照影本 (證明買家的身分)
② 在留卡 (倘若, 沒有在日居留資格，可以省略)
③ 印章或簽名授權 (簽訂日本契約文件時, 多數需蓋章)
④ 地址證明 (證明買家在海外的居住地址, 建議備妥中文與英文版本)
⑤ 委任狀 (將代辦理登記所有權的權利, 授權給日本的司法書士)
⑥ 匯款準備 (海外的買家必須匯款日幣到賣家的日本指定帳戶, 建議注意匯率與手續費的價差)

購屋相關費用
① 房價 (購買金額)
② 仲介費 (房價的 3.3%)
③ 印花稅 (1,000〜30,000 円)
④ 登記費＋司法書士費 (房價的 0.5% 〜 1%)
⑤ 固定資產稅 (每年必須繳納)
⑥ 管理費 (每個月必須繳納)

稅務與持有相關注意事項
① 不需要日本國籍或居留資格也可以購買。
② 購屋後, 必須每年繳納「固定資產稅」與「都市計畫稅」。
③ 若日後出售物件，可能涉及讓渡所得稅。
④ 可以委任會計師協助報稅與申報。

特別注意事項

① 可以使用海外帳戶付款，匯款流程需注意外匯管制。

② 倘若有語言障礙，建議由翻譯人員／雙語仲介陪同。

③ 在日本, 申請住宅貸款的難度很高, 必須要有 :
1 . 持有居留資格。
2 . 必須有工作上的收入。因此, 非居住者難以貸款。

④ 必須確認物件是否為「建築可合法登記物件」, 避免購買無法取得產權的違建與無登記建物。

① 填寫公司發放的表格
1 . 扶養控除申告書
2 . 保險料控除證明
3 . 配偶者控除等申告書
4 . 住宅借入金控除書

② 員工提供證明文件
1 . 保險料扣除證明書
2 . 住宅貸款扣除相關文件
3 . 海外親屬扶養的證明文件
4 . 慈善捐贈或地震保險的證明

③ 公司進行稅額計算
1 . 全年薪資的總額
2 . 預扣稅的總額
3 . 扣除證明
4 . 扶養資訊

④ 反映於薪資
1 . 倘若, 預扣稅的費用 > 納稅費用

➜ 會產生退稅費用（退稅費用會退回薪資）

2 . 倘若, 預扣稅的費用 < 納稅費用

➜ 必須補繳差額（從補繳納的費用會從薪資中扣除）

① 成交前準備
1 . 指定日本納稅管理人。
2 . 確認買方會預扣除 10.21% 源泉徵收稅。
3 . 納稅管理人必須為居住在日本的個人或法人。

② 成交當下
1 . 支付仲介費契約書的印紙稅。
2 . 確認買方是否扣除源泉徵收稅。
3 . 建議保留契約書的正本。

③ 源泉扣繳
1 . 非居住者出售日本不動產時，買方必須預扣讓渡價金的 10.21% 作為源泉徵收稅。
2 . 不動產購買後的下個月 10 號前，必須繳納給日本稅務署。
3 . 例如：售價 5,000 萬円，預扣稅 511 萬円（5,000 萬 × 10.21%）。

④ 報稅準備
1 . 準備報稅資料。
2 . 可自行報稅, 或委託稅理士、納稅管理人報稅。

⑤ 確定申告（報稅）
1 . 非居住者需在隔年 2 月 16 號 ～ 3 月 15 號進行所得稅申報。
2 . 透過報稅，可以計算實際讓渡所得稅的總額。
3 . 倘若源泉稅超過應納稅的額度，可以申請退稅。

⑥ 退稅
1 . 稅務署審核後，會將退稅金額匯入指定銀行帳戶（日本境內帳戶或經由代理人轉匯）。
2 . 處理時間：通常 2 ～ 3 個月以上，視稅務署與申報內容而定。

在日本出租物件時, 需要簽訂的契約分為 : 普通賃貸借契約與定期借家契約。

① 普通賃貸借契約 ：契約期滿, 當更新契約完畢, 且租客支付續約費用後, 能夠繼續向房東承租物件。
1 . 契約期效為兩年；其主要是保障租客的, 簽訂後房東無法隨意請租客離開。
2 . 除非租客同意, 且房東需支付相對應的補償給房客, 才能夠中途解約。

② 定期借家契約 ：倘若契約期滿, 屋主有預定要使用該物件, 就會和租客簽訂此契約。
                                    1 . 契約期滿後, 如果房東和租客雙方有意願續約, 就能更續約。
                                    2 . 契約期滿後, 如果房東和租客雙方無意願續約, 則無法續約。

③ 定期借家契約的租金, 會比普通賃貸借契約的租金便宜。

買主與賣主需要協調過戶日期 :

① 在決済日（過戶日）, 日本的司法書士（代書）會請不動產代理公司與買主進行視訊、確認身份。

② 確認後, 會前往日本法務局辦理產權過戶的手續。

③ 過戶後, 物件就會轉移至買主的名下。

① 首先, 日本不動產代理公司和司法書士會提供「代理代理買賣契約過戶」和「提領買賣金的委任狀」給買主。

② 買主需簽名、蓋印鑑章後，掃描給日本的不動產代理公司。

③ 再將正本郵寄至日本的不動產代理公司。

買賣的委託契約, 分為以下三種 :
① 専属専任媒介契約。
② 専任媒介契約。
③ 一般媒介契約。

在簽訂房屋買賣契約之前，建議賣方事前了解各種契約的內容 :

① 不同類型的契約, 對賣方都有不同的權利與義務。
② 對於仲介公司來說，各類型的契約也會產生相對應的責任與義務。

所謂的一般媒介契約 : 房東可以同時委託多家不動產公司, 協助銷售或出租。

賣方 : 
① 可以自行找買家、出售, 也可以委託仲介公司。
② 可以委託多間仲介公司。

仲介公司 :
① 沒有定期報告之義務。
② 非強制將物件登錄到指定流通機構（レインズ）。

賣方 : 
① 可以自行找買家、出售, 也可以委託仲介公司。
② 只能委託一間仲介公司。

仲介公司 :
① 每 2 週, 至少向賣家報告一次銷售的狀況。
② 在 7 日內, 將物件登錄到指定流通機構（レインズ）。

賣方 : 
① 不得自行找買家出售, 只能委託仲介公司。
② 只能委託一間仲介公司。

仲介公司 :
① 每 1 週, 至少向賣家報告一次銷售的狀況。
② 在 7 日內, 將物件登錄到指定流通機構（レインズ）。

可否多家委託
① 専属専任媒介契約 : 只能委託一間仲介公司。
② 専任媒介契約 : 只能委託一間仲介公司。
③ 一般媒介契約 : 可以委託多間仲介公司。

可否自行出售
① 専属専任媒介契約 : 不可以找買家、出售。
② 専任媒介契約 : 可以自行找買家、出售。
③ 一般媒介契約 : 可以自行找買家、出售。

登錄レインズ
① 専属専任媒介契約 : 7 日內, 必須登錄。
② 専任媒介契約 : 7 日內, 必須登錄。
③ 一般媒介契約 : 不強制。

回報頻率
① 専属専任媒介契約 : 每 1 週, 仲介公司至少向賣家報告一次。
② 専任媒介契約 : 每 2 週, 仲介公司至少向賣家報告一次。
③ 一般媒介契約 : 仲介公司沒有定期報告的義務。

想快速賣掉、希望仲介全力推廣
① 専属専任媒介契約 : 合適。
② 専任媒介契約 : 合適。
③ 一般媒介契約 : 不合適。

優點
① 自己取引 : 價格有彈性、可以向屋主討論。
② 分かれ : 仲介會協助談判。
③ 代理 : 決策效率高、交由仲介代辦各式手續。

缺點
① 自己取引 : 
1 . 必須確認, 房屋資訊與條件是否完整(可能會發生隱瞞瑕疵、不利資訊)。
2 . 無法提供第三方意見。
② 分かれ : 需支付手續費給仲介。
1 . 買賣雙方都要支付仲介費用，總成本較高
2 . 仲介在協調上會花時間，成交速度較慢。
③ 代理 : 決策效率高、交由仲介代辦各式手續。
1 . 如果由代理賣方委託仲介，買方容易處於資訊弱勢，不易談判價格、條件。
2 . 若代理人未揭露資訊或亂簽合約，代理人需承受法律風險。

手續費
① 自己取引 : 3% (含稅)。
② 分かれ : 最多各3% + 6萬日圓 + 稅。
③ 代理 : 3% (含稅)。

重視公平性與專業建議
① 自己取引 : 不合適。
② 分かれ : 合適。
③ 代理 : 不合適。

想要快速成交，並接受一定風險
① 自己取引 : 合適。
② 分かれ : 不合適。
③ 代理 : 合適。

有的, 日本有履約保證公司 (契約履行保証会社)。

所謂的履約保證公司 : 當兩方簽署合約（例如 : 建築、租賃、貿易…等）時, 提供履行契約義務的擔保。

① 日本的不動產公司會將押金儲存在協會中, 因此可以放心。

② 正常交易時, 倘若發生糾紛或問題, 協會會出面處理。

出租期間的修繕、租客退租後的原狀回復、招租的仲介廣告費…等非固定支出, 包含在房產持有成本內。

固定成本不包含在房產持有成本內。

在投資房產時, 務必先詳細計算成本、利潤, 詳細分析後再做決定。

（本文由 WealthPark 日本房產管理公司提供）

① 自己取引 (由不動產公司自行交易)
1 . 取引態様 ：賣主物件、自社物件。
2 . 賣方會支付手續費給介紹者(業者)。
3 . 需支付手續費 : 3% (含稅)。

② 分かれ (買方與賣方各自委託仲介公司)
1 . 取引態様 ：一般、媒介、一般媒介。
2 . 仲介業者作為買方與賣方的橋樑, 會向買、賣方各收取仲介手續費（最多各3% + 6万円 + 稅）。

③ 代理 [只有一方 (買、賣方) 有委託仲介公司]
1 . 取引態様 ：代理。
2 . 代表賣方進行物件買賣交易，賣主的職權是差不多的。
3 . 需支付手續費 : 3% (含稅)。

所謂的ゴトウ日（ごとうび）: 就是每個月逢 5 與 0 結尾的日子。
企業、銀行、個人轉帳等經常選在每個月 5、10、15、20、25、30 日處理事務，是銀行與物流特別繁忙的日子。

建議以下的個人事務，可以避開這些時段 :
① 不動產的交屋日（付款與過戶）。
② 大筆的金額轉帳（必須排隊、且系統會發生轉帳延遲）。
③ 辦理貸款或撥款。
④ 到銀行臨櫃辦理事務。
⑤ 到郵便局處理金融業務（JP銀行）。

在日本發生重大事情時（結婚、開業、購屋、簽約），非常重視六曜（ろくよう），類似台灣的「農民曆」。

在日本的年長者與正式場合時會非常在意，建議先確認對方是否介意後，再決定契約日與交屋日，以提升雙方的安心感。

而「大安」、「友引」是六曜（ろくよう）中的其中兩項 ：
① 大安的意思為：萬事順利、安心完成的日子，適合結婚、簽約、搬家、開業。
② 友引的意思為：帶來好運、雙方合作的日子（但午時為凶），適合結婚、交屋（必須避開午時 11 ～ 13 點）。

契約締結日（けいやく ていけつび）又稱作契約日，是雙方正式簽署契約的日期。

決済日（けっさいび）又稱作付款日／交屋日，是買方支付尾款、登記權利、正式交屋拿鑰匙的日子。

通常，契約日與交屋日相隔 1～4 週，在這期間需要處理以下事務。
① 辦理貸款（如有）。
② 完成房屋交付前檢查。
③ 準備登記文件。
④ 對接賣方搬家安排。

申請時, 需要確認印章、名字、簽名是否正確。

① 英文 / 日文公司登記文件（登記證明書、營業執照副本...等）。
② 公司章程 (確認業務內容)。
③ 公司代表人護照 (代表人必須需提供身分證明)。
④ 公司印章 & 印章證明書 (若在日本設立分公司，必須以日本法人名義簽署)。
⑤ 委任狀 (若委託其他人處理，需附授權文件)。
⑥ 指定納稅管理人文件 (法人必須指定日本國內人士為納稅代理人)。

申請時, 需要確認印章、名字、簽名是否正確。

① 護照（有效期內）。
② 中華人民共和國身分證 (有助於加強身分之確認)。
③ 印鑑（個人章, 用於簽署契約）。
④ 印章證明書（日文和中文各一份）。
⑤ 居住地址證明（如：水電帳單；若沒有日本地址，可以使用中國地址, 並附代中文譯本）。
⑥ 納稅管理人指定書（購屋後, 每年需繳納固定資產稅；因此需指定日本國內納稅代理人）。
⑦ 資金來源證明 (如 : 匯款證明、銀行存款證明、收入證明, 以防止洗錢問題)。

附件：公証書・声明書（例）

① 委任人必須先填寫委任書, 申請印鑑後寄送給日本的委託人 / 委託代理人。
② 倘若,沒申請過印鑑證者, 則需要本人親自辦理.
③ 印鑑有效期限為 : 從申請日開始的一年內, 皆為有效期限。

根據登記制度的規定 : 關於登記薄裡的外國文字，即使是日常生活中常見的文字、符號，無法用在登記上。

另外, 不動產登記與商業登記的規定, 也不相同。（昭和25・11・21民事甲第3026號）

① 只能使用漢字、片假名、平假名、英文字母...等法律許可的文字。
② 禁止使用特殊符號、繪文字（如★、♡、！？等）。
③ 不得與相同地區、相同行業的登記事項相同，以避免混淆。

（資料提供：台湾新聞社/作者：吉田浩之 黑澤事務所所長）

① 有效的護照影本 (需要確認賣家的姓名、國籍、簽名頁)

② 印鑑証明書 / 印章
1 . 若沒有日本的住址或印章，則需提供在地公證人 / 當地政府機關（如戶政事務所、Notary Office）的簽名證明書。
2 . 若仍持有日本印章與印鑑證明書，也可以使用。

③ 印花税

④ 戸籍謄本

⑤ 土地和房屋的権利書
1 . 樓/地權狀（登記簿謄本）。
2 . 固定資產稅通知書或納稅證明。
3 . 測量圖或建築平面圖。

⑥ 銀行帳戶
1 . 需要提供收款帳戶資訊（海外銀行）。
2 . 需提供買家或司法書士辦理、匯款。

⑦ 納稅管理人指定書（非居住者必要）。

⑧ 委任狀（若無法親自到場, 需要提供）。

1 . 倘若交付契約時, 買家不能前來的話，契約日當天司法書士必須確認買家的身分。

① 公司登記事項証明書
② 印鑑證明書
③ 公司代表印章
④ 不動產權利書或登記事項證明書
⑤ 固定資產稅・都市計劃稅 納稅通知書
⑥ 身分證明文件（公司代表者）
⑦ 委任狀（倘若, 委託代理人協助處理）
⑧ 收款銀行帳戶資訊
⑨ 抵押權解除文件（倘若, 有貸款）

① 身分證明文件
② 印鑑證明書
③ 印章
④ 登記識別情報通知書（登記ID）/ 權利書（登記済権利証）
⑤ 固定資產稅・都市計畫稅的納稅通知書 / 課稅明細
⑥ 收款用的銀行帳戶
⑦ 住民票
⑧ 抵押權解除文件
⑨ 委任狀
⑩ 納稅管理人指定書
⑪ 日本的代理人 / 司法書士資訊
⑫ 居住地證明文件（例如：水、電費單或銀行帳單）

① 身分證明文件
② 印鑑證明書
③ 印章
④ 登記識別情報通知書（登記ID）/ 權利書（登記済権利証）
⑤ 固定資產稅・都市計畫稅的納稅通知書 / 課稅明細
⑥ 收款用的銀行帳戶
⑦ 住民票
⑧ 抵押權解除文件
⑨ 委任狀

① 在留卡（在留資格證明）。
② 護照（Passport）。
③ 住民票（住民票謄本）。
④ 印鑑證明書。
⑤ 簽約時的個人銀行帳戶。
⑥ 收款用的銀行帳戶。
⑦ 頭期款與尾款的付款憑證。
⑧ 司法書士費用、登記稅、仲介費、固定資產稅…等尾款。

主要是為了辦理所有權移轉登記、清算尾款, 確保交易上的安全, 交屋（引渡）當天必須備妥以下資料 :

① 公司登記事項証明書
② 印鑑證明書
③ 公司代表印章
④ 公司章程
⑤ 代表者的身分證明文件（公司代表者）
⑥ 委任狀（倘若委託代理人協助處理）
⑦ 資金來源與匯款明細
⑧ 登記用資料與手續費

① 護照影本（Passport）。
② 印鑑證明書。
③ 住址證明文件（例如 : 外國住民登記 / 水電費帳單）。
④ 委任狀（若本人無法親自出席）。
⑤ 納稅管理人指定書（納税管理人届出書）。
⑥ 付款證明 + 尾款轉帳資料。
⑦ 所有權移轉登記必要文件。
⑧ 資金來源聲明。

※ 需特別注意匯率、匯款時間與日本銀行的收款條件，避免交期延誤。

所需文件
① 公司設立登記申請書。
② 定款（需公證）。
③ 發起人同意書。
④ 出資金支付證明文件（銀行存款證明等）。
⑤ 董事、監察役的就任承諾書與印鑑證明。
⑥ 代表印鑑屆出書。

登記事項
① 公司名稱（商號）。
② 主要辦公地點。
③ 事業目的。
⑤ 設立年月日。
⑥ 資本金額。
⑦ 發行股份總數（株式會社）。
⑧ 代表董事姓名、住址。

注意事項
① 總公司
1 . 與不動產登記規定相同。
2 . 不可使用外國拼音，需轉換成片假名或漢字登記。
3 . 倘若日本的大樓名稱有英文字母，英文字母作爲大樓名稱是可以登記的。
② 商號
1 . 商號中所用的英文字母可以登記（例如：ABC株式会社）。
2 . 不可使用記號（如 @、# 等）。
3 . 商號需具可識別性，不能與所在地已有公司重複。
③ 登記地點
1 . 必須在地方法務局（法務局の登記所) 辦理登記手續。

所需文件
① 不動產登記申請書
② 登記事項證明書（登記簿謄本）
③ 買賣契約書 (或其他權利文件)
⑤ 印鑑證明書（個人）或登記簿謄本（法人）
⑥ 固定資產評價證明書
⑦ 委任狀（如由司法書士辦理）
⑧ 住民票（倘若, 涉及住所變更）

注意事項
① 住所
1 . 外國人在登記住所時, 不可以使用外國拼音，且登記時要以片假名表示。
2 . 倘若日本的大樓名稱有英文字母，英文字母作爲大樓名稱是可以登記的。
② 姓名
1 . 原則上, 不可以使用外國拼音，必須轉換成片假名後才可登記。
2 . 倘若中國人的名字, 和日文漢字中有相對應的漢字, 就可以登記。
③ 登記地點
1 . 必須在地方法務局（法務局の登記所) 辦理登記手續。
④ 文件書寫語言
1 . 登記相關文件時, 必須使用日文。
2 . 倘若, 使用外語文件（如 : 中文契約書），需附上日文翻譯本。

① 日本房產買賣的契約書沒有中文版本。

② 簽約前, 不動產代理公司會先向您確認契約內容，會委任會說中文的業務人員, 與買主您以視訊方式進行契約內容的說明。

③ 解說完後, 才會向賣主進行契約、簽名。

① 専任媒介（專任媒介）在レインズ（Reins）的刊登期限為 7 天。
② 専属専任媒介（專屬專任媒介）在レインズ（Reins）的刊登期限為 5 天。

設備資訊 :
① 倘若有標註「LPGと設備」，此物件是使用桶裝瓦斯（プロパンガス）。
② 倘若有標註「ベランダ」，此物件有屋頂。
③ 倘若有標註「バルコニー 」，此物件沒有屋頂。
④ 若物件附近有「卍（寺廟）」標示，需要注意周圍可能有墓地。
⑤ 原則上，「市街化調整区域」的地區不能建築住家。

① 中國籍的名字是簡體字

1 . 登記時必須先轉換成繁體字後, 再進行不動產登記或商業登記。

② 在古代, 漢字的筆劃數多，為了避免民眾擅自使用簡字，中國政府統一、製作簡體字。
1 . 實際上, 將簡體字轉換為繁體字，是屬於法務局國籍課歸化的業務。

③ 居住在日本的中國籍，在辦理住民登錄時, 必須向自治體市民課提出申請。

1 . 由於申請人平時皆使用簡體字，因此在登錄時會發生很多麻煩。

2 . 自治體即使非常耐心地說明、不能使用簡體字的理由，但申請人往往還是無法理解，所以部分的簡體字可以被使用。

④ 辦理住民登錄與登記申請, 皆是將住民票、印鑑證明書...等文件提交給自治體。

1 . 由於不是所有的法務局職員都認得簡體字，造成許多簡體字在未被轉換成繁體字的情況下，根據申請書的內文、記載到登記簿裡。

2 . 根據平成 14 年 <商業登記規章> 修訂 : 法人的商號、名稱可以用拉丁字母...等符號進行表記。

根據法律, 不會禁止外國人申請貸款。但是, 各家銀行對外國人有嚴格的審查標準。

① 倘若, 外國人沒有日本的居留簽證, 不能向日本銀行貸款。
② 外國人可以詢問在日本的銀行分店, 是否能申請貸款的戶頭（當待貸款全數還完後, 此帳戶就會封鎖）。

在日本發生買賣或交易時，總金額會分為【土地】跟【建物】。

① 課稅標準價值（固定資產稅評定額）。
② 符合雙方的合意比例（例如 : 土地70%、建物30%）。
③ 稅務申報時, 由報稅人自行計算, 並備妥佐證資料。

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資料來源：株式會社大三元 info@dsg140613.com

主要分為 :

1 . 住宅ローン控除 (住房貸款減稅)

2 . 住まい給付金 (生活補助金)

3 . 適用住まい給付金 (育兒綠色住宅補助)

4 . 住宅省エネ2025キャンペーン (2025年住宅節能補助計畫), 總共四種制度。

① 住房貸款減稅 : 購買物件時, 政府會提供所得稅的優惠制度，以利減少利息的負擔。
1 . 在每年年底，政府會從沒有繳完的貸款中, 將貸款的 1% 作為「稅金扣除額」，從當年度的所得稅中扣除。

2 . 政府為了減輕負擔, 倘若在 2019年10月以後才購屋, 因為消費稅變 10% 的緣故, 可以將扣稅的年限延長至 13 年。
3 . 倘若 A 今年所支付的所得稅的總和, 不足以完全扣除, 會再從「住民稅」中扣除。

舉例來說 : A 在年底, 還欠銀行 2,000 万円的房貸, 因為「稅金扣除額」的關係, 在報稅時會扣除 20 万円（2,000 万円 *1%）。

因此, 報稅時的金額為 1,980 万円。最多可以扣 13年，所以最多可以扣除 200 ～ 260 万円的稅金。

② 生活補助金 : 由於, 消費稅從 8% 變成 10%, 政府為了減輕消費者與投資客的買房負擔, 而設立的制度。
1 . 政府會根據「課稅所得額」來計算, 收入越少、領的越多, 最多可以獲得 50 万円的補助。
2 . 此補助金, 已經於 2021 年結束受理。

③ 適用住まい給付金 (育兒綠色住宅補助)  : 政府為了減輕消費者與投資客的買房負擔, 而設立的制度。
1 . 只要是2024年11月22日開始, 於2025年12月31日前完成, 或符合節能規格的新住宅, 皆可以申請。
2 . 根據改裝的內容 (更換節能窗、隔熱工程、安裝節水馬桶、更新高效率熱水器) , 必須實施 2 項以上, 才可以申請。
3 . 至 2025年12月31日為止, 新物件可以補助約 40～160萬日圓；修繕補助約 40～60萬日圓補助。

④ 住宅省エネ2025キャンペーン (2025年住宅節能補助計畫) : 為了促進全國的家庭能源效率提升, 政府為了減輕消費者與投資客的買房負擔, 而推動的節能住宅改修補助計畫。
1 . 根據改裝的內容 (換窗、換門、更新高效率熱水器) 與住宅種類而定, 補助金額約 40 ～ 200 万円。

以下為必須費用 :
① 房屋價格 (與賣方議定後, 最後的成交價格)。
② 仲介手續費 「通常為成交價的 1～2%」。
③ 登記費（所有權移轉的登記稅, 依房價和案件類型而異, 約新台幣 : 1,000~3,000元）。
④ 契稅 (須由買方負擔, 約房屋評定現值的 6%)。
⑤ 印花稅 (當發生買賣, 買賣雙方各自負擔一半, 約房價的 0.1%)。
⑥ 代書費（需支付給代辦過戶的代書的費用）。

以下費用為非必須 :
① 管理費 (若購買公寓, 每個月定期收取此費用)。
② 房屋保險 (向銀行貸款時, 會被要求投保此保險，費用視保額與年期而定)。
③ 貸款手續費 (向銀行貸款時, 須支付此費用，費用視銀行規定而定)。
④ 估價費 (需支付此費用給銀行指定的估價公司)。
⑤ 公設基金/維護基金 (部分預售屋或新成屋，會收取社區設施的維護費用, 約 1～3 萬元）。
⑥ 土地增值稅 (通常由賣方負擔, 視契約內容會有差異)。
⑦ 代書代墊稅款 (為了加快過戶流程，會先代墊稅金，買方需如數繳清)。
⑧ 謄本費、公證費...等雜費 (土地與建物謄本、身份查驗、公證...等雜項行政費用)。
⑨ 裝潢、搬家、設計費 (根據個人, 而有所差異)。

以下為必須費用 :
① 房屋價格 (與賣方議定後, 最後的成交價格)。
② 仲介手續費 「成交價*3% ＋ 6萬日圓（未稅）」。
③ 登記費（所有權移轉的登記稅）。
④ 司法書士手續費 (登記代辦的相關手續)。
⑤ 売買契約書貼付印紙代/印紙稅 (當發生買賣, 寄送契約書時的印紙費)。
⑥ 固定資産税、都市計畫税精算金（自購入日起, 至年底的費用）。
⑦ 火災保險・地震保險 (向銀行貸款時, 會被要求投保此保險)。
⑧ 貸款相關費用 (包含 : 事務手續費、保證費用)。
⑨ 水道・瓦斯・電力等開戶費用 (公共設施開通費用)。
⑩ 所有権移転登記費 (物件轉移時, 需登記的所有權)。

以下費用為非必須 :
① 修繕積立金・管理費 (若購買公寓, 每個月定期收取此費用；從購入日起算)。
② 房屋檢查費 (購買中古屋時, 需委託第三方檢查房屋的費用)。
③ 仲介契約解除費 (解約時, 需要支付的違約金)。
④ 引越費用 (搬家費用)。
⑤ 家具與裝修費用 (裝潢或添置家具的費用)。
⑥ 土地測量費 (土地界線不清時的測量費）。
⑦ 表示登記費 (當建物為新物件時, 需辦理、登記建物的資訊)。
⑧ 所有権保存登記費 (當建物為新物件時, 需辦理、登記所有權)。
⑨ 金融機関保証費（貸款擔保的費用；若以現金支付, 則無此費用）。
⑩ 抵当権設定登記（貸款人設定抵押權力的登記證明；若以現金支付, 則無此費用）。
⑪ 特殊稅負 (倘若, 5 年內將此物件轉手, 需支付高額的譲渡所得稅)。

以長期來看, 新屋整體的費用, 會比中古屋低廉。

假設, 以購入 4000 萬的華廈為例 : 新屋和中古屋的頭期款皆為 500 萬，並向銀行貸款 3500 萬。
① 購買中古屋時, 需支付 136 萬的仲介手續費, 其購買成本約 7%。
② 購買新屋時, 需支付 30 萬的初期維修基金、購屋時的印花稅...等其他成本, 其購買成本約 4%。

中古屋會需要支付「仲介手續費」, 而產生額外的支出 120 萬；

因此, 購買新屋並入住 30 年, 其費用較為划算。

① 倘若, 沒有居留權, 其貸款的利率為 2%。

② 當擁有居留權時, 買房的利率為 0.3 - 0.8 %。

① 假如您需要貸款, 當物件的金額過低, 駐日的台灣銀行將無法提供貸款服務。

② 目前貸款的額度為 : 物件的價位必須為 5000 萬以上，才能貸款 3000 萬左右。

當您在台灣貸款，銀行的手續較快速且貸款額度漂亮；

但是, 不清楚您能否在台灣向銀行貸款。

當您在日本貸款，須符合以下條件後, 並詢問日本的台係銀行能否貸款。
① 具備在留資格
1 . 持有「永久居留權」是最容易申請。
2 .  持有「中長期在留資格」（例如 : 工作簽證、經營管理簽證...等）也可能能夠申請，但條件較嚴峻。
3 . 持有短期居留者 (例如 : 持觀光簽證、打工簽證)，無法申請貸款。

② 在日本有穩定工作
1 . 正式員工（正社員）。
2 . 需要有穩定收入與納稅紀錄（通常需要滿 2 年）。

③ 信用評估
1 . 若為個人，會查看日本的國內信用紀錄 / 信用卡 / 貸款還款紀錄。
2 . 若為公司法人，會查看法人財報 / 代表人信用狀況。

④ 年齡條件
1 . 20 ～ 65 歲（部分銀行最高到 70 歲）。

⑤ 具備頭期款
1 . 須自備 10 ～ 30%（部分銀行會要求到 50%）。
2 . 外國人貸款額度會比日本人低。

根據日本不動產協法規 :

買賣金額的 3% + 消費稅 + 6萬 + 消費稅。

① 租金的 5% 手續費 + 消費稅。

② 實際的 % 數會根據您簽訂的「代管理委託的契約書」而異。

當過戶完成後，不動產代理公司會扣除銀行規定的海外匯款手續費,

再將賣主的「買賣仲介費」和「海外匯款的買賣代金」, 一併以海外匯款方式匯款給賣主。

① 當買主確定購買時，不動產代理公司會提供一份「代理、代收買賣金額契約書」及「代理簽約契約書」。

② 買主您可以自行來日本完成簽約, 或者請司法書士（代書）協助, 將「代理委任狀」掃描給買主, 完成簽名、蓋印鑑章。

③ 買主使用自己的「銀行外幣帳戶」和「代理委任狀」向銀行申請海外送金 (匯款), 並選擇不動產代理公司帳戶、完成手續。

④ 當買賣交屋時, 不動產代理公司才能將這筆買賣金匯到賣主的指定帳戶。

補助方式
① 住房貸款減稅 : 每年會從所得稅中扣除房貸的 1%, 最長可以持續 13 年。
② 生活補助金 : 一次性補助, 最高 50 万円。
③ 育兒綠色住宅補助 :  每戶最多補助 100 万円。
④ 2025年住宅節能補助計畫 : 每戶最多補助 200 万円。

性質條件
① 住房貸款減稅 : 稅金減免制度 (稅金繳得越多, 扣得越多)。
② 生活補助金 : 只有年收入 510 万円以下, 才能申請。
③ 育兒綠色住宅補助 : 環保與育兒並重的住宅補助金。
④ 2025年住宅節能補助計畫 : 日本政府最新的補助金政策。

目的
① 住房貸款減稅 : 鼓勵民眾購屋或翻新住宅。
② 生活補助金 : 協助低、中收入家庭購屋。
③ 育兒綠色住宅補助 :  鼓勵建設環保住宅, 並協助育有子女的家庭購屋。
④ 2025年住宅節能補助計畫 : 推進節能住宅普及、降低碳排放。

適合對象
① 住房貸款減稅 : 高收入。
② 生活補助金 : 中～低收入。
③ 育兒綠色住宅補助 :  子女未滿18歲的家庭, 或未滿 39歲以下的家庭。
④ 2025年住宅節能補助計畫 : 新建物件、高齡住宅翻修。

辦理條件
① 住房貸款減稅 : 新物建、中古屋。
② 生活補助金 : 新物建、部分中古屋。
③ 育兒綠色住宅補助 :  住宅必須達到節能等級標準。
④ 2025年住宅節能補助計畫 : 只有斷熱改修、結構體斷熱改修、節能整修才能申請。

實施時間
① 住房貸款減稅 : 長期制度。
② 生活補助金 : 已於 2023 年結束。
③ 育兒綠色住宅補助 : 已於 2023 年結束。
④ 2025年住宅節能補助計畫 : 2024/01/01 – 2025/12/31。

實施工程的日期, 只限於2024年11月22日開始, 2025年12月31日前完成；且必須有以下兩項條件, 才可以申請減免。

① 開口部斷熱改修（窗戶/門）。
② 結構體斷熱改修（牆／天花板／地板）。
③ 節能整修（節水馬桶、高效熱水器)。

必須符合以下條件, 才可以申請減免。

① 必須是自住的新物件 / 中古屋。
② 若使用貸款買房，年收入需在 775 万円以下。
③ 若不貸款，需年滿 50歲以上, 且年收入 650萬日圓以下。
④ 登記面積, 必須在 50 平方公尺（約 15 坪）以上。

必須符合以下條件, 才可以申請減免。

① 必須是自住的新物件 / 中古屋。
② 登記面積, 必須在 50 平方公尺（約 15 坪）以上。
③ 只限於 2019年10月1日以後購買的物件。

以下六個項目, 皆可以申請減免。

① 必須是自住的新物件。
② 必須是自住的中古屋。
③ 擴建 (100 万円以上)。
④ 大型改建 (100 万円以上)。
⑤ 節能整修 (100 万円以上)。
⑥ 導入無障礙設備 (100 万円以上)。

外國人在日本買房, 需要有這四項條件 :

合法有效的身分證明
① 持有護照
1 . 必須在有效期限內。
② 外國人身分證（例如 : 中國身分證）
1 . 協助審查時身分的確認

印章與印鑑證明（契約專用）
① 個人印鑑
1 . 簽署買賣契約及相關文件
② 印鑑證明書
1 . 確認印鑑與身分是否一致性
2 . 中文與日文各一份

納稅管理人（代理人）
1 . 提交《納稅管理人指定書》

資金來源說明（防止洗錢）
1 . 匯款證明（來自海外帳戶）
2 . 銀行存款證明
3 . 收入證明（公司職位／財產來源說明）

① 遺產稅 : 當非居住者繼承父母財產時，若父母和子女沒有在日本或海外居住 5 年以上，就會產生此稅金。

② 贈與稅 : 當非居住者接受父母的贈與時，若父母和子女沒有在日本或海外居住 5 年以上，就會產生此稅金。

③ 住民稅 : 只要居住在日本, 不管是個人還是法人, 每年 1 月 1 日都必須繳納此稅金。

④ 固定資料稅 : 只要居住在日本, 不管是個人還是法人, 每年 1 月 1 日都必須繳納此稅金。

⑤ 都市計劃稅 : 只要居住在日本, 不管是個人還是法人, 每年 1 月 1 日都必須繳納此稅金。

公司幫員工重新計算「應繳所得稅」與「每月預扣所得稅」的差額後, 並在年底進行精算。

適用對象
① 受雇於日本企業的「薪資所得者（正職 / 兼職）」
② 不適用者為 : 自由業、自營業者、年中離職者

稅收減免
① 生命保險費
② 地震保險費
③ 社會保險
④ 慈善捐款
⑤ 房貸利息
⑥ 配偶控除
⑦ 扶養控除

① 定義
1 . 年末調整 : 由公司在年底代為精算全年所得稅與預扣稅額差額。
2 . 自行申報 : 個人主動向稅務局申報全年所得與扣除額。

② 適用對象
1 . 年末調整 : 公司員工。
2 . 自行申報 : 自營業者、自由業、副業收入高者。

③ 處理對象收入
1 . 年末調整 : 主要收入為公司薪資。
2 . 自行申報 : 含營業收入、房租收入、投資利得。

④ 處理時間
1 . 年末調整 : 每年 11～12 月, 由公司統一申報。
2 . 自行申報 : 每年 2月16日 ～3 月15日, 向稅務局申報。

⑤  必須提供的資料
1 . 年末調整 : 扶養控除申告書、保險料控除證明、配偶者控除等申告書、住宅借入金控除書。
2 . 自行申報 : 所得明細、扣除證明、扶養親屬資料、醫療費收據。

⑥ 注意事項
1 . 年末調整 : 倘若, 發生年中離職、兼職多處、年中轉職...等, 需要自行報稅。
2 . 自行申報 : 必須自備資料、懂稅法規則，或者委任會計師 / 使用 e-Tax 系統。

根據不同的稅收減免，需要提供以下文件 :

① 保險費減免證明。

② 房貸減免證明。

③ 慈善捐款證明。

① 製作公司提供表格
1 . 《扶養控除等（異動）申告書》
2 . 《保險料控除申告書》
3 . 《配偶者控除申告書》
4 . 《住宅借入金等特別控除申告書》

② 員工填寫表格＋繳交證明
1 . 扶養親屬資料
2 . 國民年金
3 . 國民健康保險或生命保險
4 . 地震保險繳納證明
5 . 倘若有扣除住宅貸款, 須提供稅務局核發的文件副本

③ 公司統一計算、調整稅額
1 . 原則上, 多退少補

① 每月記帳／帳務整理（記帳代行或審查）。
② 損益報表（試算表）報告。
③ 稅務諮詢（例如 : 消費稅、源泉稅…等）。
④ 節稅建議。
⑤ 報稅時的優先處理權。
⑥ 年末調整建議（若有附加年末服務則會另外報價）。

① 年收入 1000 万円以下 ：
1 . 每月顧問費 33,000 円。
2 . 決算申告費 165,000 円。

② 年收入 1000 万円以上：
1 . 每月顧問費 38,500 円。
2 . 決算申告費 192,500 円。

※ 截至 2025 年 3 月的資訊，僅供參考。

會計師的顧問費用為 :「顧問服務（月次報帳＋稅務顧問）」, 會根據公司的規模, 與服務內容收入來計算。

① 剛創立／年營業額 500 万円以下
1 . 月顧問費（含稅）: 1 ～ 3 万円／月。
2 . 包含 : 簡易記帳、報稅建議。

② 營業額 500 ～ 3000 万円
1 . 月顧問費（含稅）: 2～5 万円／月。
2 . 包含 : 月次會計帳務、報告、定期面談。

③ 營業額 3000 万 ～ 1 億円
1 . 月顧問費（含稅）: 4 ～ 8 万円／月。
2 . 包含 : 稅務顧問、年末調整建議。

④ 超過 1 億円
1 . 月顧問費（含稅）: 8 ～ 20 万円以上／月。
2 . 包含 : 高度專業需求，公司規模大。

⑤ 個人事業主
1 . 月顧問費（含稅）: 5千 ～ 2 万円／月。

① 法人稅的稅率如下：
1 . 稅前淨利 800 萬日圓以下 ：約 26-27%。
2 . 稅前淨利 800 萬日圓以上 ：約 36-37%。
※資訊截至 2025 年 3 月，若稅法有所更新，請參閱最新資料。

② 倘若, 收入超過 1000 萬日圓 :
1 . 不認列費用（例如 : 交際費超限部分、減價償卻超限部分...等）= 500,000 円。
2 . 扣除項目（例如 : 前年度虧損可抵）= - 1,000,000 円。
3 . 課稅所得 = 10,000,000 + 500,000 - 1,000,000 = 9,500,000 円。

③ 倘若, 資本金超過 1 億円, 稅率會提高。

① 房屋價格 : 房屋之費用。

② 仲介手數料 : 必須向不動產公司支付此費用。

③ 登記代書費用 : 當委託司法書士辦理產權登記時, 需支付此費用。

④ 固定資產稅清算金 : 賣方已預繳之稅金 (依照過戶日的比例來分攤)。

⑤ 貸款相關費用 : 例如事務手續費、保證費、火災保險...等。

① 仲介手續費 :

1 . 必須向不動產公司支付此費用。

② 證明文件／登記費用 :

1 . 印鑑證明

2 . 登記簿謄本

3 . 抵押權抹消登記。

③ 測量費用 :

1 . 出售土地時必須丈量土地的範圍，需委託土地房屋調查人製作鄰地、道路的境界

2 . 包含 : 土地位置、面積的測量圖。

3 . 在民法上, 測量費用由賣主、買主共同負擔。

④ 銀行清償費用 :

1 . 抵押權清償

2 . 抹消登記。

⑤ 搬家準備費用 :
1 . 出售的物件需要空室交屋, 需要提前搬家。

2 . 房屋的翻新費用。

① 不動產取得稅 : 買房後, 需半年內一次性繳納 (當買賣完成後, 國稅局會在半年內, 以鑑價方式計算, 並通知物件持有者)。

② 印花稅 : 簽約、登記時, 需一次性繳納。

③ 登錄免許稅 : 簽約、登記時, 需一次性繳納。

④ 固定資產稅 : 每年分 4 期繳納（約4月、7月、12月、翌年2月）。

⑤ 都市計畫稅 : 每年分 4 期繳納（約4月、7月、12月、翌年2月）。

① 契稅 : 過戶登記前, 需一次性繳納。

② 印花稅 : 簽約買賣契約時, 需一次性繳納。

③ 房屋稅 : 每年 5 月都需繳納此稅金。

④ 地價稅 : 每年 11 月都需繳納此稅金。

① 法人稅（國稅）。

② 法人住民稅（地方稅）。

③ 事業稅（地方稅）。

④ 地方法人特別稅（目前已整併進事業稅）。

不動產的稅率分為 : 長期保有與短期保有, 共有兩種稅率, 並以「5年」為判斷的基準。

① 長期保有（5年以上）
1 . 所得稅 15% + 居民稅 5% + 復興特別所得稅 
= 總共 20.315%（大約 20%）

 
② 短期保有（5年以下）
1 . 所得稅 30% + 居民稅 9% + 復興稅 
= 總共 39.63%（大約 40%）
2 . 短期保有是為了抑制炒房（短期轉手獲利）而設立。

 
以出售當年1月1日為準。舉例來說：
1 . 在 2020年2月購入 → 於2025年2月出售 → 2025年1月1日時未滿 5 年, 被視為短期保有。

→ 稅率 39.63%。
2 . 倘若在 2020年2月購入 → 在2026年出售, 此時已滿5年, 被視為長期保有

→ 稅率 20.315%。

所謂的「印花稅」，屬於特定的文書課稅的一部分。

① 適用
1 . 不動產買賣契約書。
2 . 建築工程承包契約書。
3 . 金融借款契約書。

② 稅率
根據金額級距固定徵收  
1 . 100 萬円以下  :  200 円。
2 . 1,000 萬円以下  :  5,000 円。
3 . 1 億円以下  :  30,000 円。

③ 繳納方式
1 . 貼附印花稅票於契約書、並蓋章。
2 . 電子文書須以電子方式繳納。

① 適用
1 . 城市基礎設施建設 (道路、公園)。

② 稅率
1 . 標準稅率  :  固定資產稅評價額 X 0.3 %。

③ 繳納方式
1 . 與固定資產稅一同繳納 (4月、7月、12月、2月, 共 4 次)。

所謂的「固定資產稅」, 就是每年針對不動產持有者所課徵的稅額。

① 適用對象
1 . 土地。
2 . 建物。

② 稅率
1 . 標準稅率  :  固定資產稅 X 1.4 %。

③ 繳納時間
1 . 每年共分 4 次繳納  (4月、7月、12月、2月)。

④ 減免條件
1 . 小規模住宅用地  :  課稅標準 X 1/6。
2 . 一般用住宅用地  :  課稅標準 X 1/3。

所謂的「登錄免許稅」, 就是登記不動產權利時, 向國稅繳納的稅金。

① 適用對象
1 . 所有權移轉登記 (買賣、贈與、繼承)。
2 . 抵押權設定登記。
3 . 其他權利登記。

② 稅率 (標準稅率)
1 . 所有權移轉  :  固定資產稅 X 2.0 %。
2 . 贈與  :  2.0 %。
3 . 繼承  :  0.4 %。
4 . 抵押權設定  :  債權額 X 0.4 %。

③ 優惠稅率 (特例)
1 . 住宅用地及住宅建物 : 登記期間的稅率為 0.3 % 或 0.15 %。

④ 繳納時間
1 . 辦理登記時, 一次性繳納給法務局。
2 . 倘若沒有按時繳納, 無法完成登記。

繳納時間
① 登錄免許稅  :  登記時。
② 固定資產稅  :  每年。
③ 都市計畫稅  :  每年。
④ 印花稅  :  契約簽署時。

適用對象
① 登錄免許稅  :  登記權利。
② 固定資產稅  :  土地與建物。
③ 都市計畫稅  :  土地計畫區土地建物。
④ 印花稅  :  買賣契約書。

稅率（標準稅率）
① 登錄免許稅  :  所有權移轉 2%、繼承 0.4%、抵押 0.4%。
② 固定資產稅  :  評價額 × 1.4%。
③ 都市計畫稅  :  評價額 × 上限 0.3%。
④ 印花稅  :  按契約金額定額（200 円 ～ 60 万円)。

優惠稅率（特例）
① 登錄免許稅  :  住宅優惠（0.3%）。
② 固定資產稅  :  住宅用地減額。
③ 都市計畫稅  :  無減免。
④ 印花稅  :  電子契約可以減免。

比較「出售價格」與「購買價格」, 舉例來說 ： 以 5,000 万円購入物件。

→ 以 8,000 万円售出。

→ 利潤（譲渡所得）為 3,000万円。

此時, 日本政府就會對這一筆利潤進行課稅。

① 倘若, 不動產出售後有獲得利潤，就必須繳稅。

② 出售不動產後, 沒有獲得利潤或虧損，則不必須要繳稅。

能夠從利潤中, 扣除的項目有 ：
① 仲介手數料（仲介手数料）
② 印花稅
③ 登記費用
④ 拆除建物的費用（若為賣土地需拆屋）
⑤ 司法書士報酬
⑥ 購入時的費用（原始成本）
⑦ 改建費用（可認定為資本支出）
⑧ 海外房地產的匯率差損處理費

※以下無法扣除 ：

① 修繕費

② 管理費

③ 固定資產稅

① 稅額的金額無法正確知道, 只能用前一年的固定資產稅來作判別。

② 固定資產稅的換算 : 是每一年的1月1日, 國稅局會委任鑑價師去評估該地區的價值、計算的稅率。

③ 稅務局會寄送「固定資產稅」給每一位物件持有者。

在台灣, 土地或房屋的持有者必須繳納以下稅金 : 
① 一次性稅費
② 每年定期稅費

一次性稅費 : 
① 契稅 (購買房屋、土地、取得不動產所有權時, 需繳納此費用)
② 印花稅 (買賣房屋時, 針對金錢交易性質的書面契約與文件所課徵的費用)

每年定期稅費 :
① 房屋稅 (針對房屋所有人, 每年都需繳納此地方稅)
② 地價稅 (針對土地所有人, 每年都需繳納此地方稅)

以上稅金, 區役所會以【納税通知書】方式寄送，土地或房屋的持有者, 可以在金融機構繳納。

房地產的讓渡所得計算方法為「分離課稅」，因此房地產的租金收入和工資收入需分開計算。
稅額 ＝ 課稅讓渡所得 ╳ 稅率 (所得稅/居民稅)

舉例來說 : 在 2013 年 4 月, 以 4,800 萬日圓購買的房地產, 於 2019 年 5 月以 5,800 萬日圓出售。
購置成本 : 100萬日圓；
折舊費用 : 300萬日圓 (建築物的購置成本需扣除所有權期間的折舊費用)；
讓渡成本 : 200萬日圓；
2019 年 1 月 1 的時間點來看，所有權期間已經超過 5 年，因此屬於長期讓渡所得。

I . 5,800萬日圓 – (4,800萬日圓 + 100萬日圓 - 300萬日圓 + 200萬日圓) ＝ 1,000萬日圓 (讓渡所得)
II . 1,000萬日圓 ╳ 15% ＝ 150萬日圓 (讓渡所得的所得稅額)
III . 150 萬日圓 ╳ 2.1% ＝ 3.15萬日圓 (復興特別所得稅額)
IV . 1,000 萬日圓 ╳ 5% ＝ 50萬日圓 (讓渡所得的居民稅額)
V . Ⅱ + Ⅲ + Ⅳ ＝ 203.15 萬日圓 (須繳納的稅額總額)

所謂的「日本不動產取得稅」，取得不動產時，必須要繳納的一次性稅金。

① 定義
1 . 交屋後的第 3 個月至半年，各都道府縣政府會寄送「日本不動產取得稅」稅單給納稅人。

2 . 日本不動產取得稅  =  台灣的「契稅」。

② 適用
1 . 買賣（購入住宅或土地）
2 . 贈與
3 . 交換
4 . 增建、改建

③ 注意事項
1 . 逾期未繳「日本不動產取得稅」, 會被加計延滯稅（延滞金）
2 . 購買預售屋與簽約時, 不會課稅「日本不動產取得稅」
3 . 交屋後, 才會課稅「日本不動產取得稅」

「日本不動產取得稅」課稅基準與稅率 :
① 日本不動產取得稅

1 . 課稅標準（固定資產稅評價額）✖  稅率

② 土地部分
1 . 固定資產稅評價額 ✖ 持分比例 ✖ 3%

③ 房屋部分
1 . 固定資產稅評價額 ✖ 3%

2 .  一般稅率為 3% (當符合特定條件時，可以適用減免措施)。

實際計算案例
① 土地部分
1 . 假設整棟土地面積的價格為 215,292,000 円
2 . 個人土地持分比例為 2,144／174,166
3 . 土地的不動產取得稅為 215,292,000 ✖ (2,144／174,166) ✖ 3% ＝ 79,507 円

② 房屋部分
1 . 家屋稅額為 2,053,000 ✖ 3% ＝ 61,590 円

2 . 總計：土地的不動產取得稅 79,507 円 +  家屋稅額 61,590 円 ＝ 141,097 円

① 新建或購買住宅用房屋
1 . 住宅面積在 50㎡～240㎡ 之間, 享有課稅基準額減免（最高 1,200 萬円）。

② 土地附帶建物
1 . 通常使用固定資產稅額的一定比例扣減。

③ 中古住宅
1 . 必須符合耐震標準。

2 . 取得耐震基準適合證明書。

① 合併、公司組織再編
1 . 倘若為特定企業重組行為，依據《地方稅法》規定，可能免徵或減免。

② 農地取得（農業經營者）

1 . 符合法規條件者，可以享減免優惠。

① 公益事業用地（醫療法人、社會福祉法人）

② 中、小企業經營支援
1 . 部分地方會針對事業用取得不動產（工廠、辦公室）, 會給予臨時性減免。

為了促進出租市場，部分地區會給予不動產取得稅的減免。

① 出租住宅（賃貸住宅）優惠
1 . 必須作為居住用途出租。
2 . 建物結構且面積達到法定標準（例如 : 總樓面積超過 50 ㎡）。
3 . 租賃期間通常需達 2 年以上。

② 長壽命住宅、耐震住宅
1 . 為了推廣節能、耐震建築，部分地方政府會給予稅率減免。

① 課稅標準的特別減額
1 . 課稅標準  =  固定資產稅評價額。
2 . 倘若, 該土地在一定期間內被認定為住宅用地或其他政策用地，課稅標準可能會被減額。
3 . 即使建物不是自用住宅，只要符合法規上「住宅」用途也可能享有優惠。

② 都市計畫或公共事業相關
1 . 倘若, 因為都市更新、土地整理事業、公共工程...等原因取得土地，可能適用減免。

滯納金（延滞金）
根據 <國稅通則法> 的延滯稅率 :
1 . 前 2 個月 : 年利率 7.3% 或 基準利率 + 1%。
2 . 2 個月後 : 年利率 14.6% 或 基準利率 + 7.3%。
3 . 滯納金會每天累積, 納稅人繳清為止。
4 . 舉例來說 : 應繳交稅額 100 萬円，逾期 3 個月 ；
                           前 2 個月（7.3% 年利率）→  約 1.2 萬円 ；
                           第 3 個月（14.6% 年利率）→  滯納金持續累積 。

催告與督促
1 . 稅務局會寄送催告書、督促狀給納稅人。
2 . 倘若納稅人仍未繳, 會進入滯納處分（強制執行）。

滯納處分（強制執行）
1 . 倘若逾期仍不繳納, 會採取財產查封、拍賣。
2 . 凍結銀行帳戶。
3 . 查封動產（汽車、貴金屬）。
4 . 嚴重者會被拍賣不動產。

其他後果
1 . 信用影響 : 倘若進入強制執行, 會留有紀錄, 影響後續貸款。
2 . 手續延誤 : 未繳納不動產取得稅, 會影響後續登記相關程序。

① 繳款單據
1 . 皆是由都道府縣寄送。
2 . 通常為一次繳清, 但部分地區可分期付款。

② 繳納地點
1 . 銀行。
2 . 便利商店。
3 . 網路銀行（部分地區支援 Pay-easy 系統）。

所謂的「台灣契稅」, 當不動產（房屋或土地）所有權移轉時, 需要徵收的稅款。

① 定義
1 . 當取得不動產所有權後, 依據《契稅條例》納稅人必須向政府繳納的稅款。
2 . 屬於一次性稅捐。

② 適用
1 . 買賣。
2 . 贈與。
3 . 交換。
4 . 法院拍賣。

③ 注意事項
逾期申報
1 . 約成立後 30 日內, 向房屋所在地的稅捐稽徵機關申報並繳納。
2 . 逾期申報會被處 100% 稅額罰鍰。

逾期繳納
1 . 根據《稅捐稽徵法》第48條, 每逾期 2 天, 會加徵 1% 滯納金, 最多加徵 10%。
2 . 倘若逾期 30 天, 會被稅務單位強制移送至行政執行署、執行繳納, 或查封財產。
3 . 未繳納「台灣契稅」, 就無法辦理不動產所有權移轉登記。

台灣契稅課稅基準與稅率
① 契稅

1 . 課稅標準  ✖  稅率。

② 稅率部分
1 . 6‰ (0.006)。
2 . 以契約所載成交價額為準, 但不能低於公告現值。

實際計算案例
1 . 假設契約成交價為 8,000,000 元。
2 . 政府公告現值為 9,000,000 元。
3 . 契稅為 9,000,000 元 ✖ 0.006 ＝ 54,000 元。

① 滯納金 (加徵)
1 . 根據《稅捐稽徵法》第 20 條規定 : 每逾期 2 天加徵 1%, 最高加徵 10%。

② 罰鍰 (未申報)
根據《契稅條例》第 28 條, 倘若未在 30 天內申報：
1 . 會處納稅額 1 倍以下罰鍰。
2 . 最高會罰鍰 30,000 元。

③ 強制執行
逾期 30 天申報 :
1 . 強制移送行政執行署。
2 .  查封銀行帳戶。
3 .  查封財產、強制拍賣。

④ 影響手續
1 . 無法辦理不動產所有權移轉登記。
2 . 交易流程停擺，影響買賣雙方權益。

根據《契稅條例》規定 : 

免徵契稅
① 繼承取得不動產。
② 政府徵收、交換土地。
③ 政府、軍、公教機關依法取得。
④ 夫妻因婚姻關係贈與, 或分割財產。

減徵契稅
① 自用住宅優惠（3‰）
1 . 申請人須在當地設有戶籍並實際居住。
2 . 土地、建物均為申請人本人所有。
3 . 無出租、營業行為。
4 . 每一戶限適用一次。

② 公益、宗教、教育用途取得不動產
1 . 可以申請減徵或免徵。

① 申報期限
1 . 契約成立後 30 天內。

② 申報地點
1 . 房屋或土地所在地的地方稅捐稽徵機關。

③ 繳納方式
1 . 稅務局或合作金融機構的臨櫃繳納。
2 . 透過「地方稅網路申報系統」繳稅。
3 . ATM 或超商代收（必須要有繳款書）。

④ 完成後
1 . 取得契稅完稅證明書後, 必須附上辦理不動產所有權移轉登記。

性質
① 日本不動產取得稅
1 . 取得不動產時, 會徵收一次性的稅金。

② 台灣契稅
1 . 取得不動產時, 會徵收一次性的稅金。

課稅時機
① 日本不動產取得稅
1 . 交屋後 3 個月 ～ 6 個月。
2 . 由都道府縣寄送稅單。

② 台灣契稅
1 . 過戶登記前。
2 . 必須先繳稅, 才能辦理登記。

計算基準
① 日本不動產取得稅
1 . 固定資產稅評價額（由市町村評定）。

② 台灣契稅
1 . 房屋 : 公告現值。
2 . 土地 : 公告現值。

稅率
① 日本不動產取得稅
1 . 3%（土地＆房屋）。

② 台灣契稅
1 . 6%（契稅）。

課稅對象
① 日本不動產取得稅
1 . 土地＋房屋。

② 台灣契稅
1 . 房屋（含附屬建物）。

減免條件
① 日本不動產取得稅
1 . 住宅用建物（新築／中古）、土地附建物, 符合法規可減免。

② 台灣契稅
1 . 自用住宅、農地轉讓。

繳納方式
① 日本不動產取得稅
1 . 縣政府寄送繳款單。
2 . 可以於銀行、便利商店, 或線上繳納。

② 台灣契稅
1 . 於地方稅務局繳納, 一次繳清。

是否需繳納後才能辦過戶？
① 日本不動產取得稅
1 . 否（先完成產權過戶，之後再收稅單）。

② 台灣契稅
1 . 是（未繳不能完成產權移轉)。

罰則
① 日本不動產取得稅
1 . 逾期加徵延滯稅。

② 台灣契稅
1 . 逾期加徵滯納金。

舉例
① 日本不動產取得稅
1 . 房屋 2,053,000 円 ✖ 3%  =  61,590 円。
2 . 土地比例計算後 79,507 円, 合計 141,097 円。

② 台灣契稅
1 . 房屋公告現值 500 萬  →  契稅 30 萬。

購入費用（取得費 / 取得費用）
① 定義
1 . 購買不動產時的實際成本
2 . 包含 : 土地和建築物。

② 內容
1 . 土地・建物の購入代金（買進的土地或建築物價格）
2 . 買進時的各項手續費與必要支出（仲介手数料、登録免許税、不動産取得税、司法書士報酬…等）
3 . 裝潢費、設備費（資本的支出）

③ 建物の取得費の減価償却
1 . 建築物購置成本  =  購置成本 - 期間所有的減価償却費用

④ 概算取得費（購置成本）
購入成本 
1 . 買進的土地或建築物的價格
2 . 買進時, 各項手續費、取得資產時的必要支出
3 . 裝潢費與設備費用

建築物的購置成本
1 . 扣除所有權期間折舊成本的金額。
2 . 以祖先的土地或建築物為例，倘若購置成本不明且年代久遠，實際購置成本低於出售價格的 5%，可以將出售價格的 5% 作為購置成本 (概算購置成本)。

讓渡成本
1 . 出售土地或建築物所花費的費用的總和。

⑤ 譲渡費用（讓渡成本 / 譲渡費用）
定義 : 出售不動產時, 所花費的總和
費用  =  譲渡価額 × 5%（出售價格的 5% 作為購置成本）

內容包含 : 
1 . 仲介手数料（仲介費）
2 . 測量費（測量費用）
3 . 登記費用（登記相關費）
4 . 廣告費
5 . 搬遷費用

用途 ：

證明符合「住宅ローン控除（房貸扣除）」資格。每一年會收到控除証明書, 以用於年末調整或確定申告

適用範圍 ：
1 . 有房屋貸款，且房屋作為本人居住用
2 . 10 年～13 年內, 可以扣除部分借款

發給單位 :

稅務署（第一年確定申告後發放）

注意事項 ：
1 . 只有自用住宅可適用
2 . 必須有登記、借款合同文件

用途 ：

證明已支付保險費，並申請 生命保險料控除、介護醫療保險料控除、個人年金保險料控除

適用範圍 ：
1 . 人壽保險
2 . 醫療保險
3 . 個人年金

發給單位 ：

保險公司（每年 10～11 月會寄送）

注意事項 ：
1 . 每一種類別控除額有上限
2 . 必須是本人或配偶的保險

用途 ：

證明已捐款給合格的團體後，可以申請寄附金控除

適用範圍 ：
1 . 認定 NPO
2 . 政治團體
3 . 災害捐款
4 . 自治體（ふるさと納税）

發給單位 ：

接受捐款的機構或團體

注意事項 ：
1 . 必須是經過國稅廳認定的機構或團體
2 . 控除額的上限為所得的 40%

① 適用對象
保險費減免證明 : 保險契約
房貸減免證明 : 住宅貸款
慈善捐款證明 : 捐款

② 發證單位
保險費減免證明 : 保險公司
房貸減免證明 : 稅務署/金融機構
慈善捐款證明 : 受贈機構

③ 控除類型
保險費減免證明 : 所得控除
房貸減免證明 : 税額控除
慈善捐款證明 : 所得控除

④ 是否每年需要
保險費減免證明 : 每年
房貸減免證明 : 需要（持續年限）
慈善捐款證明 : 每次捐款

⑤ 主要法律依據 
保險費減免證明 : 所得税法 第 76 条
房貸減免證明 : 所得税法 第 41 条
慈善捐款證明 : 所得税法 第 78 条

① 身分與非居住者證明
1 . 護照影本或身分證
2 . 在留卡或退去證明（證明出售物件者為非居住者）
3 . 在日納稅管理人指定書

② 確定申告書（所得稅申報表）
1 . 確定申告書 B
2 . 譲渡所得の内訳書

③ 讓渡相關文件
1 . 不動產買賣契約書（売買契約書）
2 . 讓渡代金收據（代金受領書）
3 . 登記簿謄本（登記事項証明書）
4 . 仲介費用發票（仲介手数料明細書）
5 . 司法書士報酬發票（若有）

④ 取得時的成本文件（計算取得費用）
1 . 購入合約書（購入時の売買契約書）
2 . 購入時的費用明細（仲介手数料、登記費用）
3 . リフォーム・改修費用明細（若有）

⑤ 源泉扣繳相關文件
1 . 源泉徴収票（預扣稅收據）由買方開立

⑥ 日本境內代理人資訊（若本人不在日本）
1 . 納稅管理人委任書（納税管理人の届出書）
2 . 代理人身份證明文件

所謂的讓渡所得 : 資產因為轉讓、銷售土地, 或建築物銷售而取得的收入。

1 . 該收入, 所對應的稅額必須與其他收入 (例如 : 營業收入和工資收入...等) 分開計算，採分離課稅制度。

2 . 企業商品庫存、山林地的轉讓銷售所得, 不包含在讓渡所得中。

3 . 倘若, 讓渡所得發生虧損時，則不用課徵此稅額。

所謂的讓渡所得明細書 (譲渡所得の内訳書）: 在日本申報所得稅或報稅時，用於列出不動產（或其他資產）出售的所得來源明細表。

① 資産の種類
1 . 土地 or 建物

② 所在地
1 . 完整地不動產地址 (例如 : 東京都千代田区○○)

③ 取得日
1 . 物件購入日 (例如 : 2025/08/21)

④ 譲渡日
1 . 物件出售日 (例如 : 2025/08/21)

⑤ 譲渡価額
1 . 售價總金額

⑥ 取得費
1 . 取得成本 (購入價格 + 仲介費)

⑦ 譲渡費用
1 . 出售相關費用 (仲介費、司法書士費)
2 . 自購入日開始,  超過 5 年屬於長短期（稅率高）

⑧ 所得金額
1 . 計算結果 (譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費)
2 . 所得金額  =  譲渡費用 × 5%

根據所有權的期間不同，分為長期讓渡所得 & 短期轉讓渡所得。

出售土地、建築物時的讓渡所得會根據以下所有權期限劃分。 因此，稅收計算是分別進行的 (稅收是各別計算的)。
例 : 在 2013 年 1 月 1 日, 以 4,800 萬日圓購買的房地產, 於 2018 年 1 月 1 日以 5,800 萬日圓出售。

① 長期讓渡所得
1 . 截至出售年度的 2018 年 1 月 1 日為止，所有權期限超過 5 年。

② 短期讓渡所得
1 . 截至出售年度的 2017 年 12 月 31 日為止，所有權期限低於 5 年。

（資料提供:台湾新聞者/作者：吉田浩之 黑澤事務所所長）

所謂的確定申告 : 每年對上一年度（1月1日 ～ 12月31日）的所得進行結算，並計算應當納稅的金額, 或退稅額的申報手續。

申報期間 :
1 . 每年 2 月 16 日 ～ 3 月 15 日。

適用對象 : 
1 . 自營業者 & 自由職業者。 
2 . 有副業收入者。 
3 . 出售不動產、股票等資產者。 
4 . 有醫療費用扣除、房貸扣除者。 
5 . 非居住者在日本有所得者。 

建議 :
1 . 非居住者必須指定納税管理人（代理人） 才能辦理申告。
2 . 所有文件最好附上日文譯本，尤其是收據。 
3 . 倘若, 無法提供取得費證明 → 可以使用概算法（5%）。

確定申告書 A 是日本所得稅報稅用的申報表格之一, 針對個人所得為主。

① 氏名
1 . 必須與護照的姓名一致

② 所得の種類
1 . 薪資
2 . 年金

③ 各種控除
1 . 醫療費控除
2 . 扶養控除

確定申告書 B 是日本所得稅報稅用的申報表格之一, 包含事業、不動產、讓渡所得為主。

① 氏名
1 . 必須與護照的姓名一致

② 納税地
1 . 非居住者必須填寫日本納稅管理人的地址

③ 所得の種類
1 . 讓渡所得（譲渡所得）
2 . 讓渡對象  →  土地・建物
3 . 所得種類  →  譲渡所得（長期 or 短期）
4 . 金額  →  對應的讓渡所得金額

④ 所得金額
1 . 讓渡所得淨額（售價－取得費－必要經費－特別控除）

⑤ 所得控除
1 . 基本扣除（非居住者通常扣除扶養）
2 . 譲渡所得欄位

⑥ 課税所得金額
1 . 課稅基礎

⑦ 税額
1 . 長期讓渡（5年以上）= 15% + 復興特別稅 2.1%  =  約 15.315%
2 . 短期讓渡（5年以內）= 30% + 復興特別稅 2.1%  =  約 30.63%

申報所得種類 :
① 確定申告書 A
1 . 薪資所得
2 . 公共年金所得

② 確定申告書 B
1 . 不動產租金所得
2 . 房地產讓渡所得
3 . 事業所得
4 . 股票/基金譲渡所得
5 . 雜所得（副業、版稅等）

適用對象 :
① 確定申告書 A
1 . 所得種類 → 薪資所得、年金所得
2 . 適用納稅人 → 上班族或退休領年金者
3 . 使用限制 → 不能申報不動產讓渡所得、事業所得

② 確定申告書 B
1 . 所得種類 → 所得種類複雜：事業所得、不動產所得、譲渡所得、股票…等
2 . 適用納稅人 → 自營業者、投資人、房地產賣家、兼職多種所得者
3 . 使用限制 → 沒有限制，可申報所有所得種類

表格結構 :
① 確定申告書 A
1 . 欄位數量 → 較少，結構簡單
2 . 附表要求 → 只需基本所得之明細
3 . 計算方式 → 較簡單，主要是扣除控除

② 確定申告書 B
1 . 欄位數量 → 較多，包含多種所得明細欄位
2 . 附表要求 → 包含 : 譲渡所得の内訳書、不動產明細、事業所得明細...等
3 . 計算方式 → 可以計算多種扣除與所得淨額，包括 : 取得費、譲渡費用...等

實務建議 :
① 確定申告書 A
1 . 簡單所得、單一薪資或年金

② 確定申告書 B
1 . 涉及不動產出售、股票投資、兼職...等多種收入
2 . 非居住者出售日本不動產

① 確定申告書 A
適用對象：
1 . 只有薪資所得者（上班族）
2 . 公共年金所得者（退休金）
3 . 退職所得者 (年金收入)

內容：
1 . 表格簡單，僅能申報薪資、年金...等少數所得
2 . 不能應用於不動產讓渡所得

② 確定申告書 B
適用對象：
1 . 非居住者出售不動產時, 必須用 B
2 . 不動產所得
3 . 讓渡所得（房地產、股票）
4 . 事業所得

內容：
1 . 表格格式複雜
2 . 非居住者出售不動產時, 需要附增 「譲渡所得の内訳書」, 詳細列出不動產出售價格、取得費、必要經費

申報稅務 :
1 . 不動產讓渡所得（譲渡所得）
2 . 事業所得
3 . 雜所得
4 . 複數薪資來源

所謂的司法書士報酬發票 : 在日本買賣不動產時, 司法書士（法律專業人員）提供登記、相關法律服務、辦理所有權轉移登記、抵押權設定, 或抹消登記...等法律程序服務, 所開立的收據或帳單。

發票內容 :
1 . 司法書士事務所名稱
2 . 客戶姓名
3 . 業務內容（例如：所有權移轉登記、抵押權抹消）
4 . 報酬金額（例如：5萬円）
5 . 印紙稅（如有寄送文件）
6 . 開立日期
7 . 事務所印章

報酬構成 :
1 . 人力服務費 (司法書士的專業服務費)
2 . 稅金與代墊費 (登記免許稅、不動產登記事項謄本取得費)

報稅中的作用 :
1 . 購入時的司法書士報酬 → 可以列入取得費
2 . 出售時的司法書士報酬 → 可以列入譲渡費用

所謂的リフォーム・改修費用明細 : 就是房屋裝修, 或改修工程的費用明細表。

必須與「施工公司的發票（請求書）」 一起保存, 才能被稅務署認可。

明細內容 :
1 . 工程名稱
2 . 施工日期
3 . 工程公司名稱
4 . 總金額（含稅）
5 . 發票號碼或收據

適用對象 : 
1 . 計算不動產讓渡所得 (可以列為「取得費」的一部分，來減少稅務的所得)

可以列入的項目（資本性支出） :
① 增建工程
1 . 增加建物面積或功能
2 . 包含 : 擴建房間、增建陽台、車庫

② 設備升級
1 . 比原設備更高級或耐用
2 . 包含 : 系統廚房更換、浴室全面改裝

③ 結構改善
1 . 改善結構安全性或耐用度
2 . 包含 : 防震補強、隔音改善、屋頂全面翻修

④ 外觀改良
1 . 外觀全面更新
2 . 包含 : 外牆重新裝修（換材質）、陽台防水大工程

⑤ 全面換新
1 . 大規模整修工程
2 . 包含 : 地板全室更換、壁紙全部換新（而非單一維修）

⑥ 冷暖氣系統更換
1 . 屬於提升價值的設備
2 . 包含 : 全部換新（而非單一維修）

不可列入的項目（維修費） :
① 修補工程
1 . 不具備附加價值, 或耐用年限
2 .  包含 : 局部牆面補修、局部地板換新

② 小規模修理
1 . 屬於維護性質
2 .  包含 : 水龍頭更換、馬桶維修

③ 重新粉刷
1 . 如果僅是維持原狀, 而非改善
2 .  包含 : 牆壁重新刷漆

④ 清潔工程
1 . 不具備不動產價值
2 .  包含 : 搬家清潔、除黴

⑤ 家具更換
1 . 不屬於不動產的一部分
2 .  包含 : 沙發、桌椅、家電

① 此物件, 無論賣方是自住、事業用途, 都需要扣除「源泉所得稅（20.42%）」。

② 如果, 買方購買的是「自住用住宅」，且成交金額在「1億日圓以下」的話，就不需要扣除源泉稅（20.42%）。

物件持有者每年都必須要支付 : 

① 管理費/月。
② 修繕積立金/月。
③ 各種雜支/月。
④ 固定資產稅/年。

扣掉上述的支出後，才是一整年的租金收入。

① 新屋入住後會有多少花費?
包含入住時期的花費，以 30 年為例。貸款 3500 萬利息 1.4%，貸款年限 35 年時，30 年還款約 3800 萬。

管理費、修繕基金和其他相關稅金約 930 萬，加上頭期款 & 購買成本共 660 萬，總花費約 5390 萬。

 
② 中古屋入住後會有多少花費? 
以 20 年的中古屋為例，房貸還款額不會改變，但維修基金會隨著屋齡調漲，估計 30 年約 1200 萬。

頭期款 & 購買成本共 ７８０ 萬，總花費約為 5780 萬。

①「管理修繕費」會用於大樓大規模的維修（例如 : 外牆翻新、防水工程…等）。

② 在日本，大樓的「管理修繕費」都是由物件持有者來負擔，不會轉嫁給租客。

① 禮金
1 . 視物件的地段、條件, 需支付此費用給房東。
2 . 現在, 有很多房東都不會收取此款項。
3 . 通常是 1～2 個月的房租。

② 押金（保證金）
1 . 通常是一個月份的房租。
2 . 當租客退房時, 會做為清潔打掃的費用。
3 . 當房屋發生損壞, 可以作為維修的費用。
4 . 原則上, 多退少補。

③ 房租
1 . 房租的費用會根據契約內容而異。
2 . 通常租客要在月底前, 匯款至房東的指定帳戶。
3 . 因為銀行手續費昂貴，建議可以到銀行申請自動扣款。

④ 管理費
1 . 主要是維持房屋的費用。
2 . 部分的房東, 會將管理費包含在房租內。

⑤ 日割り
1 . 租客搬進租屋處第一個月, 假如沒有住滿一個月，房租費用依照天數計算。

⑥ 保證公司費用
1 . 在日本租屋, 必須透過保證公司來保證房租。
2 . 租客必須提供緊急聯絡人給保證公司。
3 . 當租客發生意外, 保證公司才能立即通知緊急聯絡人 (緊急聯絡人不是保證人)。
4 . 費用是房租的 50 ～ 100%。

⑦ 仲介手續費 (含消費稅)
1 . 在日本, 必須委託仲介尋找物件。
2 . 費用是一個月份的房租。

⑧ 火災保險
1 . 物件持有者會擔心物件發生火警, 所以必須保險。

⑨ 退房後的清掃費用
1 . 通常, 清潔費用會從保證金裡面扣除。
2 . 倘若承租房屋時沒有支付保證金, 物件持有者會要求租客支付此費用。
3 . 依照房間的大小，最低費用落在 33,000 円。

⑩ 更換鑰匙
1 . 若租客要求更換鑰匙, 就會產生此費用
2 . 通常為日幣 2 ~3 萬円左右。

⑪ 仲介手續費 (房屋仲介費)
1 . 當租客向代管理公司承租物件, 需要支付此款項。
2 . 通常為一個月份的房租 (含消費稅)。

① 禮金
② 押金
③ 房租
④ 管理費
④ 日割り (搬進租屋處後, 若不足一整個月，房租費用依照天數計算)
⑤ 保證公司費用
⑥ 仲介手續費 (含消費稅) 
⑦ 火災保險 
⑧ 退房後的清掃費用
⑨ 更換鑰匙
⑩ 房屋仲介費 (含消費稅)

在東京, 初期的費用為房租的 4 ~ 7 成, 且愈靠近市區, 其費用也愈高。

在預算有限的情況下 :

① 利用共享辦公室或虛擬辦公室
1 . 取代正式辦公室。
2 . 僅用於登記公司地址。
3 . 部分共享辦公室能夠提供信件轉送、會議室使用...等服務。
4 . 比較其他間仲介公司, 選擇免房仲費、免仲介費的仲介公司。
5 . 建議可以找免禮金、免押金的物件。
6 . 每月 5,000 〜 3 万円。

② 選擇合同会社（GK）
1 . 無需定款公證，流程也較為簡單。
2 . 適合小規模經營或個人事業法人化。
3 . 每月 6 万円。

③ 使用線上行政書士 / 司法書士服務
1 . 創業用一站式的代辦服務，價格透明。
2 . 部分業務可以選擇自行辦理，節省人工費用。

④ 可以使用「業務委託」取代正式雇用
1 . 不需支付社會保險、年金、交通費...等固定開銷。
2 . 適合設計師、工程師、客服、彈性工作者。

⑤ 簡化事業內容與初期投資項目
1 . 可以只登記一至兩項主要業務，減少未來費用的變更。
2 . 避免一次性大量投資。

⑥ 活用政府補助與創業貸款制度
1 . 地方政府或中小企業廳有提供創業補助、融資制度（例如 : 日本政策金融公庫的創業貸款）。
2 . 必須提交事業計劃書、資金用途明細。

倘若, 您入住當天想要使用水 & 電 & 瓦斯，事前必須要先連絡相關業者。
房仲業者會在與您簽約當天, 一併告知業者的聯繫方式；部分仲介也會從旁協助。

自來水

① 開通方式
1 . 致電到指定的電力公司 (例如：東京電力、關西電力、中部電力…等）。
2 . 在官網上申請（多數支援中文或英文）。
3 . 在入住通知書上, 掃描 QR Code 申請。

② 所需資料
1 . 居住地址
2 . 姓名
3 . 開始使用日期
4 . 聯絡方式（電話或信箱）

電力

① 開通方式
1 . 致電到指定的水力公司 (例如：區公所、水道局)。
2 . 在官網上申請（支援多語言）。

② 所需資料
1 . 居住地址
2 . 姓名
3 . 開始使用日期
4 . 聯絡方式（電話或信箱）

瓦斯

① 開通方式
1 . 必須打電話到指定公司，向瓦斯公司提出申請。

2 . 預約電話後，由專人與租客約定開通日期與時間。

② 所需資料
1 . 居住地址
2 . 姓名
3 . 開始使用日期
4 . 聯絡方式（電話或信箱）

所謂的租賃契約費用（賃貸契約金）, 就是簽約時需支付的一次性費用總稱。

包含 :
① 禮金
② 押金
③ 房租
④ 管理費
⑤ 仲介手續費 (含消費稅) 
⑥ 保證公司費用
⑦ 火災保險 

① 在東京有 1300 多萬的人口，日本的人口密度高，因此房子供不應求。

② 在日本沒有殺價的概念, 但隨著東南亞的投資客大幅增加, 建議可以與賣家詳談房租 / 房價。

③ 不過過度的砍價, 會被許多物件持有者拒之門外。

④ 即便屋主同意調整房租 / 房價，也不會低於市場價格。

① 日本法律主要是保障消費者的。

② 物件出租後, 倘若契約中沒有寫到可以調整租金, 物件持有者不得任意調漲租金。 

③ 倘若, 租客提出調降租金的要求，也必須獲得物件持有者的同意, 才可以調降租金。

④ 根據日本 <借地借家法第 32 條>, 必須在物件持有者與租客, 雙方都同意的狀況下, 才能調漲、降租金。

⑤ 倘若, 物件持有者強行調漲，會構成違約或違法行為。

⑥ 物件持有者必須在更新契約前 3 個月提出。

① 申請 INVOICE 後，會向客戶收取申報「消費稅」的手續費。

申請時, 需提供 : 
1 . 身分證正反影本。
2 . 台灣電話。
3 . 物件持有者的姓名與英文拼音。

② 登記 INVOICE 成為需課稅的業者後，享有三年的優惠。

以 A 客戶為例, 去年房租的總收入為 6,679,200 円 :
1 . 優惠期間, 只需繳納 121,440円 / 年 + 消費稅。
2 . 優惠結束後, 須繳納 364,320円 / 年 + 消費稅。

① 申請 Invoice 不是強制性的, 但如果租客為法人, 會要求登錄 。

② 登錄費用免手續費。

③ 登錄後，房東就會被視為「課稅事業者」，每年需要申報消費稅。

④ 租客可以根據自身的需求解除契約, 也可以調整價位來折抵消費稅。

① 日本法律主要是保障消費者的。

② 物件出租後, 倘若契約中沒有寫到可以調整租金, 物件持有者不得任意調漲租金。
1 . 物件出租後, 不得任意調漲、降租金。 

2 . 契約更新時, 倘若租客提出調降租金的要求，也必須獲得物件持有者的同意, 才可以調降租金。

③ 物件持有者如果想調整「法人租客」的租金, 必須在更新契約前 6 個月提出。

④ 必須在物件持有者與租客, 雙方都同意的狀況下, 才能調漲、降租金。

在日本，如果 ｢定期租賃契約｣ 到期後沒有簽訂新合約，租客仍繼續住在房屋內、繼續支付租金，

房東也接受租金的情況下，即便沒有簽署新的書面契約、以口頭方式續約，會變成 ｢不定期租約｣。

從 ｢定期租賃契約｣ 會變成 ｢不定期租約｣ 後 :

① 在法律方面契約仍然是成立且具有保障
1 . 租金、押金、房屋的使用權...等仍然具有效力。
2 . 仍受到 <借地借家法> 保護 (能保障租客的居住權，房東不能輕易趕人)

② 對物件持有者/房客都有一定風險
1 . 若房東有打算出售、重建、自住...等需求，會因為長期被房客占用, 而受到限制。
2 . 假如, 房東依照法律提出調漲房租、合理舉證，房客無法拒絕。

因此, 建議租約到期後, 重新簽訂租約，避免未來發生糾紛, 影響各自的權益。

由合格的事業者所開立的請求書，其發票 / 收據必須符合特定的格式，用來證明交易金額與消費稅額的文件。

內文包含 :
① 發行者名稱與 invoice 登錄號碼（T+13位數）
② 交易日期
③ 交易對象名稱
④ 商品或服務內容
⑤ 金額（含稅／未稅）
⑥ 適用的消費稅稅率與稅額明細
⑦ 總金額與總消費稅額

租客在退租後，假如物件有發生損毀的情形 :

除了協商以外, 屋主和租客也可以請求第三方前來鑑別。(修繕後的收據明細, 必須保留)

根據日本 <民法第 559 條>, 當業者施工發生不良時 :
① 修補缺失（補修請求） 
1 . 屋主可以要求施工業者彌補施工上的缺失。
② 減少報酬（報酬減額請求）
1 . 屋主可以要求業者, 減少部分費用。

根據日本 <民法第 562 條>, 當業者施工嚴重不良, 無法履行契約時 :
① 解除契約（契約解除） 
1 . 屋主可以提出解除契約。

根據日本 <民法第 415、709 條>, 因為施工造成, 財產損失或額外支出時 :
① 損害賠償請求
1 . 屋主可以向業者提出要求, 並賠償損害。

由於損失賠償的金額不易劃分, 且屋主與業者雙方各持己見，建議委託其他施工業者, 重新施工。
舉例來說 : 當屋主發現 Ａ 業者在施工有發生不良 :

① 屋主請 Ａ 業者重新施工、卻遭到拒絕（不良業者不承認自己施工的問題），轉而委託 Ｂ 業者以同一規格「再施工」。
② 此時, Ａ 業者必須支付「再施工」的費用給 Ｂ 業者，由此來懲罰、剝奪不良業者的利益。

責任歸屬不清

① 常見問題
1 . 房屋漏水。
2 . 牆壁裂痕。
3 . 設備老化。

② 原則
1 . 屋內自然老化 (通常由房東負責、修繕)。
2 . 房客故意 / 過失造成損壞 (通常由房客負責、修繕)。

③ 建議 (簽約時, 必須清楚寫明)
1 . 原狀回復的範圍。
2 . 修繕責任的分擔。
3 . 自住者購買「住宅綜合保險」，避免發生突發狀況。

② 修繕申請流程繁瑣
1 . 部分公寓 / 大樓, 需要經過管理組合、管理公司的許可, 才能動工。
2 . 共用的部分（包含 : 陽台防水、外牆裂縫...等），需要報備並獲管理組合許可。

與鄰居關係緊張

① 常見問題
修繕施工期間, 所造成的
1 . 噪音。
2 . 灰塵。
3 . 工人出入, 經常會引起鄰居的不滿。

② 建議
1 . 提前發送通知。
2 . 將施工時間安排在白天。
3 . 補充聯絡方式。

施工品質參差不齊

① 常見問題
1 . 市場上, 裝修公司眾多，品質良莠不齊。
2 . 廠商報價差異大。

② 建議
1 . 多方比價、查看過往案例。
2 . 簽署施工契約書與保固條款。

③ 租賃期間內, 房客自行修繕是否可行
常見問題
1 . 更換壁紙。
2 . 拆換大門，必須經過房東書面同意。

④ 建議
1 . 退租時, 最好復原成入住之前的狀態。
2 . 倘若, 沒有復原成入住前的狀態, 會被要求賠償。

修繕費用爭議

① 常見問題
1 . 是否為「維持居住功能」。
2 . 是否為「提升價值」, 由於沒有明確地界線，因此雙方經常發生爭議。

② 建議
1 . 重要事項說明時, 必須說明清楚。
2 . 租賃契約中必須明確標示。
3 . 修繕同意書中必須註明。
4 . 房東需定期檢查屋況。

③ 老屋需配合法規更新
常見問題
1 . 1981 年之前所建築的物件。

④ 建議
1 . 結構性修繕。
2 . 進行加固工程。
3 . 必須符合防火法規。
4 . 假如, 涉及大規模修繕或建築改造，必須申請「建築確認」或「用途變更」的許可

當屋主與施工業者簽訂承攬契約（請負契約）後，通常會以為只有在業者施工不良的情況下，才能中止契約。
根據日本 <民法第 641 條> 與台灣 <民法第 511 條> 規定 : 只要工程沒有完成，屋主可以隨時解除契約, 不過也必須賠償業者的損失。

日本 <民法第 641 條> : 
請負人が仕事を完成しない間は，注文主は，いつでも損害を賠償して契約の解除をすることができる。

台灣 <民法第 511 條> :
工作未完成前，定作人得隨時終止契約。但應賠償承攬人因契約終止而生之損害。

根據 <民法 490 條第一項> , 雙方當事人相互約定，其中一方完成房屋修繕 (例如 : 漏水、牆壁破損、水管故障...等問題) ,

依照承攬契約, 由另一方支付報酬。
 
常見實例
① 建築施工（例如 ：新建、改建、拆除）。
② 管線工程（例如 ：水電、瓦斯）。
③ 室內裝潢與訂製廚櫃。
④ 修繕工作（例如 ：屋頂整修、漏水修補）。

根據 <民法 632 條> , 倘若發生房屋修繕 (例如 : 漏水、牆壁破損、水管故障..等問題) , 需依照請負契約 (承攬契約) 由其中一方完成房屋修繕, 由另一方支付報酬。

常見實例 : 
① 房屋修繕（漏水修補、牆面粉刷）。
② 系統設計與安裝。
③ 裝潢工程。
④ 訂製家具。

承攬的定義 : 從工程、設計、系統開發、裝潢、維修, 全部都屬於施工的範圍。

根據 <民法 490 條第一項> : 承攬人必須按照約定、完成某項工作, 定作人依照契約支付相對應的報酬。

例如 : 
1 . 房屋的擴建與改建；
2 . 建築物的拆除與廢棄；
3 . 廚櫃訂做, 與收納架...等內部裝潢；
4 . 水電、瓦斯、冷氣管線的維修；
5 . 浴室、廚房、廁所...等設備的安裝；
6 . 設計圖繪製與業務顧問服務, 全都屬於契約的承攬範圍。

承攬的定義 : 從建築、解體、修繕、水電、設施裝修, 皆屬於施工的範圍。

根據 <民法第 632 條> : 其中一方必須按照約定、完成某項工作, 另一方依照契約支付相對應的報酬。

例如 : 
1 . 房屋的擴建與改建；
2 . 建築物的拆除與廢棄；
3 . 廚櫃訂做, 與收納架...等內部裝潢；
4 . 水電、瓦斯、冷氣管線的維修；
5 . 浴室、廚房、廁所...等設備的安裝, 都屬於契約的承攬範圍。

注意 ：
1 . 設計圖繪製
2 . 業務顧問服務。
3 . 行政手續代理（例如 : 申請建築許可）, 皆屬於準委任契約, 不屬於承攬契約。

所謂的準據法 :「適用在處理國際契約 / 發生跨國爭議時的法律」。

舉例來說 : 當台灣人, 請同為台灣的施工業者在日本施工時，倘若在契約沒有特別標註使用台灣法律。
① 以日本的 <準據法> 為原則, 根據 <民法第 632 條> 的請負契約來執行。
② 根據日本 <通則法第 8 條>，只要沒有特別規範, 通常都以日本法為準據法。

在日本, 根據 <辦公室衛生標準規則> 第二章 - 辦公室環境管理的第二條至第十二條 :

① 氣積相關
1 . 辦公室的容積 & 設備的比例, 必須給每一名員工超過十立方米的空間。
2 . 距離地面超過四米高的空間, 不列入考量。

② 換氣相關
1 . 室內、窗戶、能朝向外部開啟的面積，必須占地面面積的二十分之一以上。
2 . 通風良好, 且具有上述性能的設備時，不受此限制。
3 . 室內的一氧化碳 & 二氧化碳的含有率, 必須在百萬分之五十以下, 或者百萬分之五千以下。
4 . 1 大氣壓力 (溫度 25 度) 時, 空氣中的氣體佔有的容積比例。

③ 溫度相關
1 . 室內溫度必須低於 10 度以下。
2 . 事業者須使用暖氣來節室內的溫度。
3 . 辦公室使用冷氣時，溫度必須比室外溫度低
4 . 室內有設置有子計算機時, 作業者穿着保溫衣物時, 不受此限制。

不一定。部分物件雖然不需要保證人，但是有保證人的狀態下, 在物件上有更多選擇。

外國人在日本租屋, 不需要保證人的方式, 有兩種 :
① 尋找 ｢免保證人｣ 的日本房屋、簽訂契約。
② 委託 ｢日本的保證公司｣，保證公司會作為房屋仲介公司與外國人之間的橋樑, 擔任連帶保證人一職。

倘若, 外國人要承租的物件位於郊外、一戶建的情況下, 需要保證人 :
① 委託 ｢日本保證人公司｣ 時, 必須先經過審核。
② 通過後, 必須支付費用給 ｢日本保證人公司｣ ，才能簽訂租賃合約。
③ 費用是房租的 30%～100%，ex : 房租約 10 万円，最低的保證金為 3 万円。

居住者
根據  <日本所得稅法> ：
① 出生在日本。
② 居住在日本, 且滿 1 年以上。
③ 在日本有住所 (例如 : 就業簽證、留學簽證、家族滯在簽證...等)。
④ 可以辦理健康保險、年金、銀行帳戶...等。
⑤ 必須申報「全球所得課稅」。

非居住者
① 沒有在日本連續居住滿 1 年以上。
② 在日本沒有住所 (例如 : 短期觀光客簽證、居住在海外, 但短暫回日本者...等)。
③ 無法參加國民健康保險、年金制度...等。
④ 無法使用一般的手機門號。
⑤ 在銀行開戶或租屋時, 會有諸多限制。
⑥ 只需要對「日本來源所得」課稅。

優點 : 
① 租客無須煩惱找不到連帶保證人。
② 對房東來說, 承租給租客時較有保障。
③ 部分保證公司有提供催收、訴訟...等額外服務。

缺點
① 租客必須額外支付保證費用。
② 倘若租客違約, 必須向保證公司還款, 且會影響自身的信用。

① 租客與不動產公司簽約時，租客必須向保證公司支付租金的 30 ～ 100% 的保證費。

② 每年的更新費約 : 1 ～ 2 万円。

所謂的保證公司 (保証会社)  :

向房東保證, 租屋客會根據契約在每個月的期限內, 按時繳納房租至指定的戶頭。

① 租客必須向保證公司支付保證費用後, 由保證公司向房東負起擔保之責任。

② 如果租客沒有按時繳納房租, 房東會向保證公司提出申請。

③ 此時保證公司會代替租客支付房租 (最多 3 個月)。

④ 後續, 保證公司會聯繫房客並催繳, 解決滯納問題。

① 從前, 在日本租房時是需要「連帶保證人」, 以保證租客之責任。

② 一般民眾都不願意擔任, 因此租客很難找到「連帶保證人」, 只能請自己的雙親來承擔。

③ 倘若, 雙親必須依靠厚生年金維持生活, 就沒有保證的能力。

④ 在沒有「連帶保證人」的狀況下, 房東不願意承租給租客。

所謂的連帶保證人 (れんたいほしょうにん)  :

倘若, 租客 (債務人) 沒有履行付款義務, 房東 (債權人) 可以要求連帶保證人先行付款。

① 連帶保證人的責任與租客相同
1 . 連帶保證人不只是「輔助性」的責任，而是與租客共同負責。

② 無法主張「先找他，不是我」
1 . 根據  <日本民法第 454 條> 及相關規定，倘若租客沒有根據契約支付房租, 房東可以請連帶保證人付款。

③ 一旦簽屬，責任非常重
1 . 連帶保證人必須負擔租客的債務、違約金、訴訟費...等。

① 屋主不能自行尋找客。

② 屋主不能自行張貼廣告, 尋找租客。

③ 只能透過不動產公司協助刊登物件,  尋找租客。

① 委託日本的代理人辦理手續
1 . 需提供授權書（委任状），並附上本人的身份證明。
2 . 代理人可代為看房、簽約、辦理水電瓦斯...等。

② 準備資料
1 . 本人的護照影本。
2 . 在留資格認定證明書 (包含 : 預定入境日期)。
3 . 預計入境的居留期間、目的、聯絡方式。
4 . 保證公司的保證人資料。

③ 不動產公司的要求
1 . 本人在日本的聯絡地址。
2 . 本人在日本的聯絡電話。
3 . 在日本的緊急聯絡人資料。
4 . 匯款數個月的租金 (包含 : 保證金)。

④ 保證公司 (保証会社)
1 . 倘若, 在日本沒有親友可作為保證人, 則需要委託保證公司。
2 . 必須提供財力證明 / 入境計畫。

① 國際快遞簽約

優點
1 . 租屋者不用親自到日本。
2 . 此為正式文件, 具有法律效力。

適用對象
1 . 在海外的租屋者。

注意事項
1 . 來回郵寄時間較長 (需要 5~7 個工作天)。
2 . 需負擔國際快遞費用 (約 2,000 〜 6,000元運費）
3 . 租屋者與仲介公司必須確認契約內容。
4 . 租屋者與仲介公司必須保存匯款紀錄。

② 線上簽約

優點
1 . 租屋者不用親自到日本。
2 . 租屋者不用等待仲介公司郵寄文件。
3 . 手寫簽名具有法律效力 (根據電子簽章法)。
4 . 手續簡化, 可以立即完成簽約。

適用對象
1 . 適合急需簽約者。
2 . 想保有紙本文件的租屋者與房東。

注意事項
1 . 並非所有不動產公司都有提供此服務。
2 . 只能選擇國際快遞郵寄。

③ 匯款簽約

優點
1 . 租屋者不用親自到日本。
2 . 手續簡化, 可以立即完成簽約。

適用對象
1 . 熟悉契約內容, 適合急需簽約者。
2 . 在海外的租屋者。

注意事項
1 . 租屋者與仲介公司必須確認契約內容。
2 . 租屋者與仲介公司必須保存匯款紀錄。
3 . 並非所有不動產公司都有提供此服務。
4 . 匯款後, 契約立即生效、無法隨意取消。

① 國際快遞簽約
順序流程
1 . 仲介公司必須準備租賃契約書。
2 . 租屋者收到租賃契約書後, 在指定欄位簽名／蓋章。
3 . 簽屬後, 再使用 DHL、FedEx、EMS ...等方式郵寄回日本。
4 . 仲介公司 / 房東確認、簽名後, 成立契約。

② 線上簽約 (電子簽章), 例如：DocuSign、CloudSign ...等。
順序流程
1 . 仲介公司準備租賃契約書, 上傳至平台, 例如 : CloudSign…等。
2 . 租屋者收到 Email 後, 點擊連結並在線上確認 (條款內容、金額、匯款帳戶)。
3 . 點選電子簽名、簽署條款後, 成立契約。

③ 以匯款完成簽約 (包含 : 禮金、押金、仲介費…等）
順序流程
1 . 仲介公司準備租賃契約書, 上傳至平台。
2 . 租屋者收到 Email 後, 並在線上確認 (條款內容、金額、匯款帳戶)。
3 . 租屋者將相關費用一次匯款至指定信箱。
4 . 租屋者完成匯款後, 即視為「已同意簽約」, 契約成立。
5 . 倘若, 租屋者需要紙本契約, 仲介公司可以郵寄給租屋者。

室內裝潢狀況

① 是否為原狀辦公室 (スケルトン)
1 . 完全空無一物，必須自行裝修 (例如 : 牆壁、地板、照明...等）。

② 是否為裝修完成辦公室 (居抜き)
1 . 由於前一位租戶有留下家具、設備，可以直接使用。

③ 是否為共享辦公室 (シェアオフィス)
1 . 由於桌椅、網路…等設備已經齊全，適合小型公司或創業者。

電力、通訊與設備

① 能否支援多台電腦、伺服器
1 . 是否備有網路設備，或者需要租客自行購買。

② 電力容量是否足夠
1 . 是否已有網路設備，或需自行申請回線。

③ 是否包含空調設備
1 . 冷、暖氣機屬於共用式 / 分離式。

④ 廁所、洗手台的位置與使用方式
1 . 浴廁是否為共用設施。
2 . 浴廁是否在辦公室內。

隔音與採光

① 是否有隔音功能 (例如 : 牆壁、地板...等)

② 採光條件是否足夠

室內面積與配置

① 實際上, 可以使用的面積
1 . 契約書上可能會記載 (包含 : 牆厚或共用空間)。

② 格局是否容易自行規劃
1 . 柱子的位置是否會影響隔間。
2 . 出入口是否會影響設計。

③ 員工容納數
1 . 是否符合消防規定。

修繕與退租時的原狀回復義務

① 租期結束時，是否需要原狀回復
1 . 多數辦公室需要還原為入住前的狀態。
2 . 費用由租客自行負擔。

② 事前必須確認合約內容

③ 入住時, 建議留影存證

※中文僅供參考，詳細内容請以日文為基準
https://www.jaish.gr.jp/anzen/hor/hombun/hor1-2/hor1-2-36-2-0.htm

租賃實務與房屋狀況

① 房屋狀況調查
1 . 空屋若閒置多年, 可能發生水管老舊、漏水、蟲害、發霉...等問題。
2 . 建議進行事前檢查與修繕。

② 必要整修費用
1 . 建議修繕 (例如 : 清潔、內裝翻新) , 可以提升出租成功率。
2 . 建議思考修繕費用, 與回報平衡。

③ 水電瓦斯是否通用
1 . 長期空屋, 會導致水、電契約會被中止, 因此必須重新申請。
2 . 倘若, 部分房屋使用舊型瓦斯 (例如 : 丙烷), 必須認識否符合當地法規。

招租條件與合約

① 租金設定策略
1 . 長期空屋的租金, 會比周邊物件便宜 (例如 : 物件持有者可能會免付押金、免禮金, 或接受短期免租）。

② 租賃契約種類
1 . 可以選擇定期借家契約（定期賃貸借契約），可以保障房東在一定期限後, 收回使用權。

③ 租客資格審查
對租客進行背景審查, 避免空屋出租後變成非法場所 (例如 : 違法改裝、轉租...等)。

④ 是否可分租、共同使用
1 . 倘若, 物件大、空間多，可考慮分租 (例如 : Share house 或 coworking），但必須明訂使用規則與管理方式。

法律與許可相關事項

① 用途地域限制
1 . 根據當地的都市計畫, 物件會限制住居、商業或工業...等用途。
2 . 招租前, 必須確認是否為商用 / 出租用途。

② 建築年限與耐震基準
1 . 倘若, 建築物是1981年6月前建造，不符合新耐震標準。
2 . 部分租客（如公司、機構）會有所顧慮。

③ 消防法規
1 . 倘若, 租客為營業用途，消防設備必須符合標準 (例如 : 滅火器、警報器、防火門...等)。

④ 登記與產權問題
1 . 招租前, 必須確認產權是否明確（例如 : 繼承糾紛）。
2 . 不動產登記的資訊是否更新。
3 . 建議委託司法書士處理。

其他事項

① 登錄空屋BANK制度
1 . 多數地方政府有「空き家バンク」的制度，能夠協助買賣 / 出租，以提升曝光機會。

② 多語言廣告
1 . 倘若, 想吸引外國人或觀光用途的租客，建議提供日/中/英語...等招租資訊。

③ 提供整修前後照片
1 . 提供改善前、後的照片，可以提升租客的意願。

語言問題
① 外國租客可能看不懂合約內容。
② 物件持有者/管理公司聯絡外國租客時, 無法順利溝通。
③ 發生問題（例如 : 漏水、噪音…等）時, 外國租客無法即時處理。

文化差異
① 外國租客可能遲交房租。
② 外國租客可能不懂「垃圾分類」與「噪音規則」。
③ 日本租屋時的初期費用, 包含許多隱性的款項。

④ 在外國人不清楚的狀況下，會大幅超出原本的預算, 而打退堂鼓。

損壞與清潔問題的刻板印象
① 外國租客的租期可能比日本當地人短。
② 外國租客退居後可能留下垃圾, 此時物件持有者/管理公司就必須清潔。
③ 外國租客可能會破壞房內設備, 此時物件持有者/管理公司就必須裝修。

難以追責、聯絡不上
① 外國租客可能發生「不告而別、擅自退租回國、長期未繳納房租...等問題」。

沒有連帶保證人
① 由於, 外國租客無法提供「日本籍的連帶保證人」, 因此保證公司對外國人的審查較為嚴格。

保證人
① 保證人責任, 比緊急聯繫人重要。
② 必須負起法律責任。
③ 必須承擔租客的租金、損害…等債務。
④ 必須要正式簽約。
⑤ 倘若, 租客沒有支付該月份的租金，保證人必須承擔任何損失, 並負起支付該月份租金的責任。

緊急聯繫人
① 當發生緊急狀況時, 聯絡租客以外、願意接聽電話的對象。
② 無須負起法律責任。
③ 只有在租客失聯, 或發生事故時協助聯絡。
④ 需要，但通常不涉及金錢義務。
⑤ 倘若, 租屋處發生火災、事故，當代管理公司若無法聯繫租客，就會通知緊急聯繫人, 以確保租客是否安全。
⑥ 除非有發生緊急事故，否則不會通知緊急聯繫人。

① 人在國外時, 是可以承租房子的。近期, 有越來越多的人在赴日之前, 就會先向代管理公司承租房子。

② 有許多代管理公司旗下的物件都可以接受海外申請, 同時也接受海外信用卡、手機號碼。

③ 租客在日本的家人、公司可以擔任保證人。因此, 可以在沒有日本的銀行帳戶, 或日本保證人的狀態下申請租屋。

依據 <日本民法第９３８條>, 當租客沒有繼承人時 :

① 倘若, 房客的親屬在繼承期間內提出「放棄全部繼承」，該房客則無繼承人。

② 倘若, 房東想跟繼承人解除契約, 必須向法院申請「選任財產管理人」。

③ 由財產管理人負責解除契約後, 處理租客的遺物。

在日本, 房東不可擅自進入租客的房間, 也不可以擅自處理遺物。

依據 <日本民法第９３８條>, 如果租客沒有繼承人, 房客的親屬在繼承期間內提出「放棄全部繼承」的話，該房客則無繼承人。
倘若, 房東想跟繼承人解除契約, 必須向法院申請「選任財產管理人」後, 請財產管理人負責解除契約, 並處理租客的遺物。

① 如果租客有繼承人，租客的遺物所有權將移轉到繼承人身上。
② 租客過世後的契約, 會被房客的繼承人繼承，只要繼承人繼續支付房租、且未發生契約上的約定解除事由，該契約仍然有效。
③ 倘若, 房東想跟繼承人解除契約, 必須經由繼承人同意, 且依照租賃契約的內容來執行 (進入該房處理遺物)。

沒有硬性規定要繳納。

① 入管會會審查公司是否有在營業、是否有收入。
② 倘若, 公司沒有收入或長期赤字，會被懷疑是否為「空殼公司」。
③ 倘若公司沒有業績、營收過低又無合理說明，當續簽簽證時可能會被拒絕。
④ 建議擬定未來的商業計劃 / 財務預測, 或提供營業證明（例如 : 合約、報價單、客戶資料）。

每年是否在日本住滿 180 天，取決於簽證的類型, 以及未來是否想申請永住。

① 投資簽證續簽 : 建議住滿 180 天。

② 工作簽證續簽 : 沒有規定。

③ 稅務居住者判定 : 必須住滿 183 天以上。

④ 申請永住權 : 必須住滿 180 天。

① 留學生簽證
1 . 適合：就讀語言學校、專門學校、大學院, 一年以上者。
2 . 期限 : 只限於求學期間。
3 . 學校與入國管理局是有連線的，如果休學或經常翹課，簽證就會被取消。
4 . 國管理局會限制年紀，年長者需要跟自行詢問語言學校、是否符合規範。

② 工作簽證
1 . 適合：被日本公司聘用的外國人。
2 . 條件 : 大學學歷或相關專業經驗者。
3 . 拿到就職公司核發的「入職通知書」後, 前往台日本交流協會申請「在留資格認定書」；當入境日本時, 出示這兩份文件, 海關會提供「在留卡」。
4 . 倘若, 從所屬的公司離職後，公司會通報社會保險局、告知就職者已經離職。
5 . 社會保險局和入國管理局是連線的，如果在 3 個月內沒有找到適合的工作, 入國管理局會要求在期限內離開日本。

③ 家族簽證 (與日本人結婚)
1 . 適合：或永住者結婚者。
2 . 條件 : 必須提供結婚證明、收入證明。

④ 投資／經營簽證
1 . 適合：創業或投資者。
2 . 條件 : 資本金500萬日圓以上、具體的經營計畫與辦公地點。

⑤ 永住權
1 . 條件 : 年收需要 300 万円以上、有繳納稅金與社保記錄、在日10年以上。
2 . 申請 : 持有結婚簽證者, 婚後 1 ～ 3 年後才可以申請。

⑥ 特定技能簽證
1 . 適合：餐飲、建築、農業、照護...等特定行業。
2 . 條件 : 必須通過日本語能力試驗 / 技能測驗。

⑦ 家族滯在簽證
1 . 適合：已有在留資格者的配偶或子女。

入職通知書

在留資格之表格 (必須前往台北在日交流協會申請 )

① 打工度假簽證原則上不能延長，需在到期前完成轉換手續。

② 倘若, 轉換失敗或資料不足，可能需出境後重新申請。

③ 找工作者可先申請「就職活動特例」（延長停留 90 天)。

「工作簽證」屬於日本的中長期在留資格，是外國人合法在日本工作或學習的法定身份。

① 審查時間
1 . 約 1 〜 3 個月。

② 手續費用
1 . 簽證轉換成功後，需繳交 4,000 円印紙。

③ 注意事項
1 . 審查期間可在日合法停留，但不能工作，直到新資格核發為止。

④ 類別
1 . 技術・人文知識・國際業務（技人國）: 辦公室職位，如翻譯、業務、IT工程師。
2 . 技能實習（技能実習）: 製造、農業、建築...等。
3 . 特定技能（特定技能1号・2号）: 例如餐飲、看護、建設…等。
4 . 企業內轉勤、教授、醫療…等。

① 找到合適的雇主（公司）。

② 工作內容須符合「技術・人文知識・國際業務」在留資格類別。

③ 具備大學學歷或實務經驗。

① 確定條件
1 . 向雇主或學校確認, 能否申請「在留資格變更許可申請」。

② 準備資料
1 . 在留資格變更許可申請書。
2 . 護照 + 在留卡。
3 . 簡歷書。
4 . 雇傭契約書 / 內定通知書。
5 . 公司登記簿謄本（履歷事項全部證明書）。
6 . 公司說明資料（營業內容說明書...等)。
7 . 學歷證明文件。

③ 向「入國管理局（出入國在留管理廳）」提交申請
1 . 在留卡 & 護照。
2 . 可自行申請，也可以由公司或學校代表遞交申請。

④ 等待審查（1 〜 3 個月）
1 . 視案件與地區而異，可能需要補件或面談。

⑤ 取得結果通知
1 . 審查通過後, 領取新的「在留卡」。

「留學簽證」都屬於日本的中長期在留資格，是外國人合法在日本工作或學習的法定身份。

① 審查時間
1 . 約 1 〜 3 個月。

② 手續費用
1 . 簽證轉換成功後，需繳交 4,000 円印紙。

③ 注意事項
1 . 審查期間可在日合法停留，但不能工作，直到新資格核發為止。

④ 適用學校的範圍
1 . 日本語學校（語言學校）。
2 . 專門學校（職業學校）。
3 . 短期大學、大學、研究所。

① 有錄取通知書（入學許可）。

② 財力足夠支付學費與生活費。

③ 以日本語學校、專門學校、大學為主要申請對象。

① 確定條件
1 . 向雇主或學校確認, 能否申請「在留資格變更許可申請」。

② 準備資料
1 . 在留資格變更許可申請書。
2 . 護照 + 在留卡。
3 . 錄取通知書（入學許可）。
4 . 學校說明書與課程計畫書。
5 . 財力證明。
6 . 最終學歷證明。

③ 向「入國管理局（出入國在留管理廳）」提交申請
1 . 在留卡 & 護照。
2 . 可自行申請，也可以由公司或學校代表遞交申請。

④ 等待審查（1〜3個月）
1 . 視案件與地區而異，可能需要補件或面談。

⑤ 取得結果通知
1 . 審查通過後, 領取新的「在留卡」。

允許年輕人到日本工作兼度假的特殊簽證制度, 持有此簽證者可在日本合法居住 1 年，期間內可以自由旅遊、打工、短期留學...等。

主要目的 : 促進兩國的青年文化交流。

① 協定生效
1 . 自 2009 年起，台日正式開放打工度假制度。

② 每年名額
1 . 目前每年 5,000 名額（依實際公告為準）。

③ 申請時間
1 . 一年四季皆可申請（不限期、但額滿即止）。

① 申請時, 身分必須為居住在日本的日本國民。

② 過去, 未曾申請過台灣的打工度假簽證者。

③ 申請時年齡需在18歲以上、30歲以下。

④ 打工度假以「度假」為主要目的，「工作」為附帶性質，且簽證到期前必須離境。

⑤ 不得攜帶扶養家屬同行（倘若, 家屬持有各類簽證, 則不在此限）。

⑥ 須提交以下所有資料 :
1 . 護照正本與影本
2 . 簽證申請表
3 . 2 張證件照
4 . 履歷與在台活動計畫書
5 . 海外旅遊保險證明正本與影本
6 . 來回機票
7 . 銀行或郵局的存款證明正本
8 . 住民票
9 . 申請費用

① 申請人必須親自提出申請（不可委託他人代辦）。

② 請至所屬管轄區域的中華民國駐日代表處或辦事處申請。

③ 視情況可能需補件或接受面試。

相關網站 :
https://www.taiwanembassy.org/jp_ja/post/72781.html

簽證申請表請由此下載 ：

https://visawabapp.boca.gov.tw/BOCA_EVISA

① 類型

1 . 停留簽證（VISITOR VISA）。

2 . 多次入境（MULTIPLE）。

② 停留期限

1 . 180天（可在台灣境內延長一次，最多可停留一年）。

③ 延長辦法

1 . 可於簽證到期前 15 天內，至居住地所屬的「內政部移民署服務站」辦理延長。

2 . 最多再延180天，僅限延長一次。

① 國籍
1 . 申請時, 身分必須為居住在中華民國（台灣）的台灣國民。

② 初次申請
1 . 過去, 未曾申請過日本的打工度假簽證者。

③ 年齡限制
1 . 申請時年齡需在 18 歲以上、30 歲以下。

④ 打工度假以「度假」為主要目的，「工作」為附帶性質，且簽證到期前必須離境。

⑤ 無隨行親屬
1 . 不得攜帶配偶或小孩。

⑥ 無犯罪紀錄
1 . 必須具良好品行。

⑦ 健康狀況良好
1 . 需能適應國外生活。

⑧ 有足夠的旅費
1 . 通常要求 20～30萬日圓以上的財力證明。

⑨ 須提交以下所有資料 :
1 . 護照正本與影本。
2 . 申請書（可已到日本交流協會網站下載）。
3 . 2 張證件照。
4 . 自傳（中、英文各一份）。
5 . 活動計劃書（說明你想在日本做什麼）。
6 . 銀行或郵局的存款證明正本。
7 . 財力證明（銀行存款證明)。

① 確認申請資格
1 . 必須符合年齡、國籍、財力…等條件。

② 準備申請文件
1 . 以日文撰寫自傳與活動計畫。
2 . 詳閱日本交流協會官網公告，依規定準備資料。

③ 前往日本台灣交流協會遞交申請
1 . 台北或高雄辦事處（需事先線上預約）。

④ 資料審核與面試
1 . 約 7 ~ 14 個工作天；倘若需要補件, 資料審核的完成時間會延後。

⑤ 核准通知與領取簽證
1 . 收到核准通知後，本人必須持護照前往日本交流協會, 領取簽證貼紙。

⑥ 啟程赴日（在簽證效期內入境）
1 . 簽證有效期限為發照日起, 一年內必須入境。

相關網站 :
https://www.koryu.or.jp/tw/

① 只能申請一次，請務必妥善規劃。

② 在日本可合法打工，但不能從事風俗、娛樂...等特殊行業。

③ 倘若, 有發生任何違規行為，簽證將會被取消, 並驅逐出境。

④ 途中, 倘若想改申請工作簽證 / 留學簽證，可以在日本境內申請轉換資格。

只有投資日本房產, 是無法取得日本居留權。

可以透過以下簽證獲得日本居留權 :
① 工作簽證
② 結婚簽證
③ 留學簽證 
④ 投資／經營簽證
⑤ 永住權
⑥ 特定技能簽證
⑦ 家族滯在簽證

① 續簽審查的重點 (日本出入國管理局會確認、是否有從事穩定的經營活動)
1 . 公司的營運是否持續正常。
2 . 公司有無營業收入 (開公司之後每年居住在日本有180天以上的時間紀錄)。
3 . 是否按時報稅、繳稅 (開公司一年之後辦理延簽証時，前年度的營收最好是「黑字」)。
4 . 是否有雇用員工 / 計畫雇用 (必須要有 2 位日本籍員工)。
5 . 是否有實體辦公室。
6 . 代表者是否實際參與經營 (可以花錢請行政書士製作)。

② 更新申請時間點
1 . 建議簽證到期前 3 個月內, 向地方出入國在留管理局 (出入国在留管理庁) 申請更新。
2 . 倘若簽證過期後才申請更新，會影響未來居留的記錄。

③ 需要準備的文件
基本資料
1 . 在留期間更新許可申請書。
2 . 護照與在留卡 (原件與影本)。
3 . 身分證明照片 (4cm x 3cm, 一張)。

公司相關資料
1 . 公司登記事項證明書（3 個月內）。
2 . 公司印鑑證明書。
3 . 公司納稅證明（法人稅、消費稅...等）。
4 . 決算報表（損益表、貸借對照表）。
5 . 銀行帳戶存摺影本 / 交易記錄（經營活動）。

公司經營狀況說明書
1 . 主要業務內容 (倘若, 有進口台灣商品或出口日本商品的往來業務, 行政書士可以協助介紹)。
2 . 客戶與合作對象 (可以附合約、發票...等)。
3 . 未來營運計劃或業務擴張內容。

辦公室資料
1 . 租賃契約書 (需為辦公用途)。
2 . 實際辦公室的照片。

其他
1 . 雇用員工資料（勞保、社保...等）。
2 . 稅務申告書副本。
3 . 配偶/子女的在留卡影本。

④ 續簽期間與結果
1 . 一般給予 1年 / 3年 / 最長5年的居留更新。
2 . 如果公司營收穩定、有持續雇用、按時報稅，更新簽證時會提升至 3 ~ 5 年。

① 獲得永住 (向日本入國管理局申請)
1 . 擁有學生簽證 + 就職簽證。
2 . 擁有連續 10 年以上的就職簽證。
3 . 擁有日本居留身分、存款有 500 万円以上、申請永住的理由書、在日就職之證明。
4 . 備考：每個時期的永住條件都會變更，需要向日本入國管理局確認。

② 歸化日本國籍 (向日本入國管理局申請歸化)
1 . 居住滿 5 年以上, 即可申請。
2 . 被詢問歸化日本籍的原因 (相關手續, 會在面談中告知)。
3 . 由於日本不接受雙重國籍，因此申請歸化者必須要放棄原始國籍。

4 . 獲得證明後, 需翻譯成日文譯本、提供相關資料, 即可申請歸化。

③ 永住者的資格：
1 . 如果是日本籍配偶（家族簽證），只要待滿 3 年、在留卡有 3 年以上資格，即可提出申請永久居留權。
2 . 當配偶為日本籍, 其申請會比一般就職（技能簽證）的時間更快且容易。
3 . 如果是「高度人才」的簽證，可以在 3 年內申請永久居留簽證。

倘若, 投資人居住在海外，可以委託日本的物業代管理公司協助管理。
代管理公司每個月都會收取「代管理費用」，避免自行管理所衍生的問題。

根據以下七點，選擇安心且合法的代管理公司。

① 是否持有專業執照
1. 「日本宅地建物取引業者」執照 : 代管理公司必須持有此執照, 才能在租賃契約的仲介欄位簽名、蓋章。
2. 「日本大樓管理業者」執照 : 代管理公司必須持有此執照, 才能管理大樓之事務。
3. 「租賃住宅管理業者」執照 : 代管理公司必須持有此執照, 才能管理租賃型住宅之事務。

 
② 公司的物業團隊人數 & 管理經驗
1 . 客戶最怕找不到課服員, 和回覆效率低的代管理公司；因此管理團隊的人數規模 & 管理人員是否為專職人士, 是很重要的。
2 . 經驗豐富的日本人，具備以上條件後, 在溝通上沒有障礙，才能迅速地解決您問題。

③ 能否每月按時提交財務收支報表
1 . 優質的代管理公司, 每個月都必須提供物件持有者當月份的租金、各項費用的收支明細，以便投資人能隨時掌握狀況。

 
④ 代管理公司的平均空室率
1 . 可以詢問代管理公司的管理空屋的空室率，藉此了解該公司的招租水平。
2 . 專業的管理公司, 會將招租資訊上傳至 Reins、At home...等平台，也會與當地的業者有合作，來減少空室率。

 
⑤ 法律的知識是否足夠
1 . 代管理公司必須熟悉日本的 <民法>、<借地借家法>、<租賃住宅紛爭防止條>、<保全業法>、<公寓大廈管理條例>, 才能夠保護租客不受到損害。

 
⑥ 代管理公司是否具備專業的管理軟體
1 . 只依靠人力來管理物件, 已經跟不上市場的成長速度。
2 . 使用專業的管理軟體、手機 App (例如 : WealthPark)，能夠減少書面的往來, 與溝通上的時間。

 
⑦ 發展規模
1 . 確認代管理公司的規模。
2 . 倘若, 管理物件的數量越多, 就越能了解物件持有者 & 租客的需求，進而快速掌握市場動向、提升租屋的效率。

（資料来源：玉山法律事務所）

① 倘若, 因為工作被外派日本, 或移居日本時，在沒有住所的情況下, 就需要委任「納稅管理人」。

②「納稅管理人」會代替納稅人, 聯絡日本的稅務署, 並提交「納稅管理人委託申請書」, 並申報稅務。

（資料提供：台灣新聞社/作者：WealthPark日本房產管理公司）

① 只在日本發生交易, 不只是居住在日本的居住者 & 移居海外的日本人 & 在日本有不動產的外國人（日本非居住者）, 都必須向日本政府繳納稅金與申告。

② 若沒有申請納稅管理人，日本的稅務署無法發送「納稅通知書」, 會改為公告形式發送。

③ 倘若在期限内沒有完成繳納，稅務署會寄送「督促狀」, 並要求補繳「納遲納金」。

台灣法律尚未規定繼承登記後, 須強制辦理, 目前還在研議中。

但是如果要賣房、辦理繼承分割，還是需要辦理登記。

若長期不辦理，會產生問題以下問題 :
① 房產無法處分或買賣。
② 產權歸屬問題（當 A 過世後, 其兒女都未辦理「繼承登記」；
若 A 的兒女相繼離世, 其繼承權會轉移至 A 的孫子、孫女；
此時每一位都有繼承權, 但遺產依舊是 A 的名下；
若要處理 A 的產權問題, 需要在孫子、孫女們都同意的狀況下, 房產才能做分割、買賣、拆除)。
③ 未來辦理手續會變得更複雜 {時間越久，越要準備更多文件（如死亡證明、戶籍謄本、遺囑...等；倘若文件遺失或發生難以取得的問題，需要花更多時間補件、查證)}。

（資料提供：台湾新聞社/作者：吉田浩之 黑澤事務所所長）

① 在日本, 台灣人擁有自己的不動產, 未來可能會發生遺產的繼承問題。

② 日本的法律規定 :「所謂的繼承, 繼承人應遵循日本法律」。假如繼承人是台灣人, 就需要遵守台灣法律。

③ 根據日本的「遺留分制度」：即使有遺囑, 也不能完全剝奪法定繼承人的份額。

（資料提供:台湾新聞者/作者：吉田浩之 黑澤事務所所長）

假如, 政府實施繼承登記制度化, 可能會發生以下問題 :

① 資訊落差 & 法律知識不足
(許多民眾並不清楚繼承登記是什麼、如何做，特別是年長者或偏鄉地區居民。
實施後, 政府若沒有相對的宣導、輔導，會造成大規模的違規或怯於處理)。

② 繼承人是否違反申請之義務
法律規定「人過世後，繼承人要去辦繼承登記」；假如沒有完成, 政府無法確認繼承人的身分, 很難釐清是否發生違法行為。

③ 繼承人難以統一行動
現實中, 可能有許多兄弟姊妹因為感情疏遠，可能有人旅居國外，不知去向；
實施後, 無法到聯絡本人, 或無意願參與，會無法處理產權的問題。

④ 經濟負擔問題
繼承登記不只涉及到手續費、遺產稅、土地增值稅...等, 對於一些家庭來說, 是很大的負擔。
如果強制實施，可能造成財務上的壓力，甚至會被迫處分家產。

⑤ 尊重繼承人的選擇
應該要保障人們有「不想要 / 放棄」的權利，否則會讓不想繼承的人, 被迫負擔責任。
有時候, 土地對繼承人來說不是資產，是種負擔（包含 : 繳稅、除草、處理糾紛）；
因此, 不應該強迫每一位繼承人需處理繼承、登記、納稅...等問題, 人們應當自主選擇, 是否擁有該土地或房產。

⑥ 制度明確化且有效利用土地
繼承登記制度不只要確認「誰擁有該權利」，也要達到「被妥善利用」。

另外，也有必要詳細探討義務違反要件、有關手續的規則, 和違反的罰則...等。

對於繼承登記的義務化，法務省也要確保實效性, 因此需要進行更進一步的探討。

繼承登記手續 : 主要是為了保護繼承人擁有土地或房子的權利。

① 通常, 繼承登記手續是自己決定是否辦理。雖然法律上不會強迫, 但是在沒有辦理的狀況下, 若後續和他人發生遺產爭執時，很難證明土地的歸屬。

② 假如 A 過世後，其土地的持有人沒有更換成 A 的繼承人。時間一久，房子或土地的繼承人會越來越多，變成「繼承人的繼承人」。

③ 由於都市的人口集中、地方人口稀少化，繼承人為了逃避支付固定資產稅，或是嫌棄土地管理較為繁瑣而擱置，這也是不明土地、空屋變得沒有人在管理的原因。

④ 隨著經濟變化，目前的登記制度不符合現在的社會；如果不清楚該房屋或土地的持有人，不明的土地、空屋隨之增加。
因此, 政府開始研討 :「是否繼承房屋或土地後, 就必須實施登記, 並將房屋或土地的資料, 紀錄在戶口名簿...等資料中」。

① 於法務局保存遺囑的保存制度只能確保遺囑人所寫之自書遺囑的存在。

② 當自書遺囑內容的有效性存在爭議時，由於沒有見證人也沒有對內容意圖進行確認，因此很難避免這一爭議。

綜上所述，利用此保存制度時，建議您最好請教律師或書記員等專業人士後再寫下遺囑。

對於遺囑保存處所保存之遺囑，無須進行驗證。

關於在法務局保存遺囑的保存制度所擁有之優點，列舉以下幾點 ：

① 可以避免遺囑遺失等情況。

② 可以防止遺囑被偽造、更改、破壞以及隱瞞。

③ 避免遺囑因格式不當而使其無效之情況發生。

④ 與公證遺囑相比，有著無須證人以及手續費較便宜等優點。

① 遺囑人可以申請閱覽並保存遺囑，並有權撤回遺囑的保存委託。

② 遺囑人仍在世時，除了遺囑人外，他人無法閱覽遺囑。

③ 遺囑人去世後，遺囑人的繼承人、受遺贈人等可以請求發行遺囑證明書，或是提出閱覽遺囑正本的要求。

當遺囑保存人發行遺囑證明書或是提供遺囑正本供繼承人閱覽，將通知其他繼承人遺囑被保存之事實。

可以在以下的法務局, 預約申請並存放 :

① 居住地周邊的法務局。

② 戶籍地周邊的法務局。

③ 持有不動產周邊的法務局。

根據日本的《民法》第 970 條（封印遺言）:

① 本人必須攜帶身分證明文件（身分證、印章）。

② 可以由本人書寫, 也可以請人代筆、打字列印。

③ 遺囑必須密封交付，且必須在 2 位以上的見證人 (年滿20歲、具完全行為能力、與遺囑人無利害關係) 面前, 本人親自密封, 在封口處簽字、寫上當天的年月日。

④ 不可以把信封送交給法務局保管 ；只能由本人或家人保管。

⑤ 根據日本《民法》第1004條 : 遺囑人過世後, 繼承人需向「家庭裁判所」申請検認（開封手續）, 遺囑才會生效 (假如見證人與簽名格式錯誤, 遺囑會被視為無效)。

根據日本的《民法》第 969 條 :

① 本人需向公証役場預約遺囑的面談。
② 本人必須攜帶需有照片，確認本人身分用身分證明文件 (日本的駕照、My name card 或 在留卡)。
③ 本人口述, 由公証人 (法務省任命的退休法官 / 檢察官) 代筆記錄
④ 現場必須有 2 位以上的見證人 (年滿20歲、具完全行為能力、與遺囑人無利害關係) 見證。
⑤ 經本人確認無誤後, 在遺囑上簽名、捺印。
⑥ 遺囑正本會由公証役場保管；遺囑副本/謄本由本人保管。
⑦ 費用 : 需支付保管費 (根據資產內容與遺囑的頁數, 費用 1 ～1 0萬円不等) 。
⑧ 適合想擁有法律效力者 (假如, 信封沒封好、簽名格式錯誤, 遺囑可能無效)。

自 2020 年起, 日本設立法務局的「自筆証書遺言保管制度」, 能保障遺囑的安全。

① 根據《民法》第968條 :
1 . 可由本人親筆書寫；財產目錄可以由打字方式呈現。
2 . 用印（印章或簽名）。

② 遺囑可以選擇由法務局保管（選擇性）
1 . 為了防止遺囑遺失、偽造或家人不交出遺囑, 可以申請【自筆証書遺言保管制度】。
2 . 費用 : 需支付保管費 (3900 円) 給法務局

① 事前準備
1 . 需根據司法部規定的格式, 簽署遺囑。

② 預約
1 . 登錄法務局的網站、電話預約。

2 . 申請「遺言書保管官」。

③ 當日攜帶文件
1 . 必須本人親自到場（不可委託）。
2 . 需攜帶有效的身分證件（例如 : 駕照、My number card）。
3 . 本人親筆書寫的遺囑正本。
4 . 申請書（可以在法務局的網站下載）。
5 . 需支付手續費 : 3900 円。

④ 法務局接收並登錄
1 . 專員不會審查遺囑的內容與對錯, 只是形式上檢查, 並登錄、保管。

⑤ 發給保管證明書
1 . 保存期限原則上為本人過世後, 50 年內。

① 本人必須攜帶身分證明文件（身分證、印章）。
② 可以由本人書寫, 也可以請人代筆、打字列印。
③ 遺囑必須密封交付，且必須在 2 位以上的見證人 (年滿20歲、具完全行為能力、與遺囑人無利害關係) 面前, 本人與見證人必須一起密封。2 位以上的見證人必須在封口處簽字、寫上當天的年月日。
④ 可以把信封帶去地方法務局, 申請保管。
⑤ 費用 : 需支付保管費 (400元) 
⑥ 法律效力僅次於公證遺囑, 適合想保密、想擁有法律效力者 (假如, 信封沒封好、簽名格式錯誤, 遺囑可能無效)。

因此建議遺囑完成後, 找律師確認、再封存, 由地方法務局代為保管。

① 本人必須攜帶身分證明文件（身分證、印章）, 和遺囑正本（親筆書寫）親自前往地方法院, 或地政事務所的「公證人辦公室」或「公證處」。

② 必須有 1 位公證人陪同, 且必須在 2 位以上的見證人 (年滿 20 歲、具完全行為能力、與遺囑人無利害關係) 面前錄音, 或由專人製作。

③ 遺囑人、見證人、公證人三方必須簽名, 並由公證處代為保管。

④ 法律效力為最強 【因為有國家公證人介入、因此具有強制的程序與紀錄（錄音、筆錄）】, 適合資產家、家庭成員關係複雜者、保證遺囑有效者。

⑤ 需支付保管費（根據遺產金額, 一般簡易遺囑約 3,000 ~ 5,000 元 ；涉及財產數百萬以上, 約 10,000 ~ 20,000 元以上）。

⑥ 完成後，會發給遺囑人一份「公證副本」。

⑦ 遺囑人過世後, 繼承人可攜帶死亡證明、親屬證明, 向公證處申請調閱。

① 本人必須攜帶身分證明文件（身分證、印章）, 和親筆書寫的遺囑正本, 前往地方法務局（如果有健保卡或戶籍謄本, 也可以攜帶前往）。

② 必須由本人親筆書寫、簽名遺囑<保管申請書>, 並標註書寫當天的年月日。

③ 可以由法務局代為保管。

④ 法律效力為最弱 (假如遺囑發生毀損遺失、偽造...等問題, 會被法院派定為無效)。

⑤ 適合簡單交代遺產者、關係單純者。

⑥ 費用 : 需支付保管費 (400元) 給法務局。

根據台灣《民法第 1189 條～第 1204 條》, 遺囑分為三種 ：

① 自書遺囑。

② 公證遺囑。

③ 密封遺囑。

日本的繼承登記制度缺點 :

① 繼承人太多，聯絡困難
1 . 若長期未辦理繼承，導致產權歸屬的問題，可能會聯絡上百位繼承人。
2 . 日本少子高齡化的問題, 若其中一人失聯、海外、死亡，就無法處理產權歸屬, 其登記作業只能停擺。
3 . 應強化「集中代表」制度, 集中代表、簡化協商的程序，降低協商之成本。

② 制度複雜與成本負擔重
1 . 登記流程涉及「戶籍謄本」、「相續關係圖」、「遺產分割協議書」...等文件，對於一般民眾而言既繁瑣又攏長。
2 . 律師、司法書士費用高，會阻礙繼承人的意願。
3 . 應推行「單一窗口」制度, 以一站式的方式, 整合戶政、登記、稅務...等服務。

③ 小額或無價值土地造成登記成本高
1 . 實際上, 很多偏鄉的山林、農地沒有使用的價值，卻需要消費、登記。
2 . 政府應設立「零價值土地登記, 以縮短繼承之程序」。
3 . 應引進「國有收回制度」：土地長期無人登記、使用，國家應當有權利接收、處理。

④ 罰則恐生爭議
1 . 雖然有設立罰則（10萬日圓內）, 但在實務上無法判別「對方是否知情」、「是否有正當延誤之理由」。
2 . 制度應以「例外情形與舉證方式」進行；倘若發噌繼承爭訟、失聯...等問題, 應暫緩。

⑤ 民眾缺乏知識，可能違反而不自知
1 . 立法後, 雖然有過渡期並宣導，但仍有不少人不清楚什麼時候登記、準備什麼文件。
2 . 對於高齡者, 或住在偏遠地方的民眾較不友善。
3 . 應強化地方地政機關, 與戶政的「主動提醒制」。
4 . 應簡化宣導的內容, 並推廣線上申請, 與多國語言說明（因部分的繼承人皆為外籍）。

台灣的繼承登記缺點 :

① 繼承人拖延不辦理
對於一般民眾來說, 流程既繁瑣又攏長。導致, 繼承人沒有意願登記, 導致不動產仍登記在過世者的名下。

② 產權歸屬的問題複雜化
若長期未辦理繼承，導致產權歸屬的問題，可能會聯絡上百位繼承人。

③ 不明的產權土地增加
如果是在鄉村或祖產的土地或房產，會衍生「無法活用、不能交易」的問題。

④ 沒有強制執行
根據《民法》第1148條 : 當 A 過世後, 繼承立即生效。但是「登記只是對外主張的手段」, 即使不登記仍具有效果。
在沒有登記的狀況下, 不會違法、也沒有罰則, 應設立「繼承登記期限」或設定「行政處罰」。

日本在 2024年4月1日 起正式實施 ；為了確保繼承關係清楚、產權明確, 當繼承人取得遺產後, 一定要辦理繼承登記。

避免產生「繼承多年不動產未辦理登記」的問題。

① 當繼承人瞭解並開始繼承後的 3 年內, 必須辦理不動產繼承登記。
② 假如沒有完成登記, 政府無法確認繼承人的身分, 很難釐清是否發生違法行為。
③ 倘若, 繼承人在規定的 3 年內沒有前往辦理；後續登記時, 會被認定違反義務, 處以最高 10 万円的行政罰款, 並追究責任。

① 日本與台灣相同, 都有戶籍得制度、戶籍謄本。藉由戶籍, 政府能夠管理人民的人口、身份關係、住址...等。

② 假如戶籍的資訊不足時, 需要提前向法務局諮詢, 所有的繼承人須提供「沒有其他繼承人的證明書」給法務單位。

③ 假如, 戶籍謄本要應用在繼承日本的遺產, 再取得完整的戶籍謄本後, 需翻譯成日文。

所謂的遺產分割協議 ：針對被繼承人（過世的人）留下的遺產, 繼承人之間要如何分配, 所達成的一份書面協議。

台灣的【遺產分割協議】的規定, 在法律上與日本相同；繼承人中如果有一個人要取得繼承財產, 必須與所有繼承人進行【遺產分割協議】。

① 協議主體 ：所有有繼承權立的人（包含 : 法定繼承人、遺囑繼承人等）都要參與。
② 協議內容 ：需分割哪些遺產（包含 : 房子、土地、存款、股票、車子...等）必須詳細記錄, 每位繼承人可以繼承什麼。
③ 協議書面 ：為了避免法律糾紛, 建議製作書面文件, 並在書面協議上簽名、表示同意。
公證時, 也能作為證明。
④ 必須自願 ：不能強迫, 也不能欺騙或脅迫, 否則此協議會被認定為無效。
⑤ 時機 ：在辦理遺產繼承登記（例如 : 房產過戶）前, 必須完成此份協議。

① 特留分全名 : 特別受益留保分, 中文為 :「法定繼承保留份額」、「強制繼承份額」。

② 所謂的特留分就是：法定繼承人根據法律享有「最低限度」的遺產繼承權；
即使被繼承人在遺囑中指名一位繼承人, 其他繼承人也能繼承最低限度的遺產。

③ 在日本的法律上, 沒有定義兄弟姊妹的「最低限度」的遺產繼承權, 與台灣不同。

① 日本的繼承法與台灣相同, 配偶永遠是對方的繼承人。

② 在每個順位中, 繼承人可能只有一人或多人；需按照法律的優先順序, 繼承相對應的遺產。

③ 根據順位的不同, 繼承人可繼承的遺產也不同。繼承的順序如下 :
第一順位：配偶＋子女、養子（遺產各半）。
第二順位：配偶＋父母、祖父母（配偶能繼承遺產的 2/3, 父母、祖父母能繼承遺產的 1/3）。
第三順位：配偶＋兄弟姊妹（配偶能繼承遺產的 3/4，兄弟姊妹能繼承遺產的 1/4）。
第四順位：配偶＋三親等內的血親（配偶能繼承遺產的 2/3、三親等內的血親能繼承遺產的 1/3）。
第五順位：當沒有任何繼承人時, 其遺產歸於國庫。

台灣的繼承法與日本相同, 配偶永遠是對方的繼承人。

① 根據台灣民法 : 「法定繼承＋遺囑優先原則」, 在每個順位中, 繼承人可能只有一人或多人。

② 倘若, 繼承人在開始繼承前過世、喪失繼承權時, 需按照法律的優先順序, 繼承相對應的遺產。

③ 根據順位的不同, 繼承人可繼承的遺產也不同。繼承的順序如下 :
第一順位：配偶＋直系血親親屬（子女、孫子女, 可以各半或平均分配遺產）。
第二順位：配偶＋父母（配偶能繼承遺產的 2/3, 父母能繼承遺產的 1/3）。
第三順位：配偶＋兄弟姊妹（配偶能繼承遺產的 3/4，兄弟姊妹能繼承遺產的 1/4）。
第四順位：配偶＋祖父母（配偶能繼承遺產的 2/3、祖父母能繼承遺產的 1/3）
第五順位：當沒有任何繼承人時, 其遺產歸於國庫。

Q ：A 先生未結婚生子, 該如何處理日本的遺產的繼承問題?
A ：首先, 需要準備相關文件。

① A 先生的戶籍謄本 (包括 : 電子化前的謄本、從出生到死亡的完整謄本)
1 . 過程中, 如果發生戶籍變更或遷籍，需要取得變更後和遷籍前的所有記錄。
2 . 司法書士無法代為取得此類文件，因此需要由台灣的客戶自行辦理。

② 父親與母親的戶籍謄本, 及印鑑證明書
1 . 因為沒有子女，根據台灣 <民法> 規定 : 父母為第二順位繼承人。

③ 聲明書
1 . 如日本的遺產分割協議書，用於誰該繼承哪些遺產。
2 . 當聲明書完成後，並使用在日本的繼承登記手續上。

2018年7月頒布「自筆証書遺言保管制度」 ；自 2020年7月10日起生效。

根據法律，民眾在立下自書遺囑後, 可以由法務局代為保管，避免遺囑遺失、毀損、偽造或家庭糾紛等問題。

避免自書遺囑的內容有效性的問題，建議請教律師或書記員等專業人士後, 再完成遺囑。

① 由國家（法務局）保管，自筆遺囑更安全
1 . 以前, 自筆遺囑都是自己保管，容易遺失或被毀壞。
2 . 現在, 可以交由法務局保管，避免這些風險。

② 不需要「家庭法院的檢認程序」
1 . 自筆遺囑在遺囑人過世後，繼承人必須向家庭裁判所申請「檢認（けんにん）」，確認遺囑的真實性。
2 . 如果是交由法務局保管，就不需要進行此手續，可以直接使用。

③ 申請很簡單，只需本人親自前往
1 . 遺囑人本人要親自到法務局辦理，不能委託他人。
2 . 申請當天需攜帶：遺囑原本（紙本）、身分證明、申請書（可於網站下載）。

④ 可隨時撤回、修改
1 . 若日後想更改遺囑，可隨時申請「撤回」, 或重新保管新的版本。

資料提供：台湾新聞社/作者：吉田浩之 黑澤事務所所長

當日本人在台灣企業進行投資時 : 
① 首先, 必須獲得台灣投資審議會 (投審會) 的許可。
② 需要大約 3 週至 1 個月的時間。
③ 一旦獲得許可，就可以進行投資、匯款。

具體的程序 : 
① 首先, 日本投資者需要提供護照複印本和委任狀（由台灣投資審議會提供）。
② 委任狀必須在「台北駐日經濟文化代表處」獲得認證, 並通知投資金額和股份。
③ 獲得投審會的許可後，每一位日本投資者將以自己的名義，從日本匯款至新公司籌備帳戶，並以外幣進行轉帳。
④ 當公司名稱審查通過後，負責人必須在台灣的銀行開立新公司的帳戶。
⑤ 當台灣投資審議會 (投審會) 核准申請後，審議會會發送通知書和公司帳戶的匯款訊息給投資者。
⑥ 隨後，每一位日本投資者將以自己的名義，從日本匯款投資金額至公司的籌備帳戶。

① 目前, 台灣公司法並未規定設立公司的最低資本額, 和股東的最低投資金額。

② 設立公司的設立資本額, 必須支付成立公司的初始費用。通常, 金額至少為 10 萬新台幣以上。
③ 為了設立公司的匯款帳戶，需要提供公司名稱預審核定書、負責人的身份證明文件和健保卡、負責人的印鑑。
④ 因為每家銀行的要求可能不同, 公司籌備帳戶印鑑的提交，請聯繫各家銀行。

※「籌備處（Chóu Bèi Chù）」是在台灣商業環境中常見的術語，有時被翻譯為「準備處」或「籌備辦公室」。

※ 設立新公司時，為了進行事前手續和資金管理而設置的臨時辦公室或帳戶。

① 公司基本資訊
1 . 公司名稱 : 優先提出公司的名稱給司法書士, 再由司法書士協助、確認是否可以登記。
2 . 公司地址  : 必須有日本的地址（可以透過租屋 / 自有物件）。
3 . 業務內容 : 可以自由設定。若將來可能會新增業務，建議一開始就一併登記；假如, 後續變更業務內容時, 需支付登記費。
4 . 資本金 : 若申請經營管理簽證，建議資本金至少要 500 万円。
5 . 股份設定 : 每股價格（例如 ：1 万円）；股份總數（例如 ：500 股 ＝ 500 万資本金）；可以發行上限股數（能夠預留給未來, 增加資產）。
6 . 是否發行股票 : 通常不發行股票。
7 . 會計年度 : 公司每年的營業期間 (例如 ：2025年4月1日 ～ 2026年3月31日)。

② 董事與監察役的任期與設置
1 . 董事任期 : 最長可以任期 10 年。
2 . 監察役任期 : 最短可以任期 4 年，最長可以任期 10 年。
3 . 是否設置董事會／取締役會 : 倘若設置，需 3 名以上董事 ＋ 1 名以上監察役。

③ 股份讓渡的限制設定
1 . 建議設定 : 需要經過所有股東同意, 才能轉讓股份。

④ 預定設立日期
1 . 建議避開週末與日本國定假日。 
2 . 董监事等公司幹部候補。

⑤ 公司成員（初期人員）
1 . 代表董事（負責人）。
2 . 董事（最少要有 1 位）。
3 . 監察役（若沒有董事會, 則可以不設置）。
4 . 董事與監察役可以由發起人擔任。

⑥ 發起人（創辦人、初期出資人）
1 . 姓名／地址。
2 . 出資金額與股份數。
3 . 是否本人擁有日本銀行帳戶（若沒有，可以由親友協助、暫存資本金）。

⑦ 是否有打算申請簽證（經營管理簽證、工作簽證...等）
1 . 有／無。

(資料提供：台湾新聞社/作者：山口岳彦司法書士）

① 登記與變更相關規定
1 . 公司登記完成後，假如有發生變更事項（例如 : 地址、董事、資本金、業務內容...等）, 必須依照法律來變更登記。
2 . 原則上, 發生後的 2 週內必須提出申請。
3 . 倘若不履行登記義務, 可能會被處罰（罰金）。

② 會計與報稅義務
1 . 公司設立後，必須依照法律記帳、編製決算報表（例如 : 損益表、資產負債表…等）。
2 . 每年必須申請報稅 【法人稅（会社の所得）、消費稅（如果年營業額超過規定標準）、地方稅（都道府縣民稅、市町村民稅）】。
3 . 決算後的 2 個月內, 必須向稅務署提交申報書，並繳納應稅額。

③ 公司帳戶與出資金管理
1 . 設立公司時, 其資本金必須進入公司名義的銀行帳戶中。
2 . 營運資金與個人資金必須分開管理（帳戶分離）。

④ 社會保險與雇用規定（有聘用員工時）
1 . 雇用員工後, 必須辦理勞災保險、雇用保險、健康保險、厚生年金...等。
2 . 每個月必須繳交保險費，並依照法律扣除員工應負擔的部分。

⑤ 公司印章與帳簿管理
1 . 公司章是公司對外、具有法律行為的重要工具, 因此公司章必須妥善管理。
2 . 根據 <稅務法> 規定, 保存帳簿與會計憑證必須至少 7 年。

⑥ 實體辦公場所的維持
1 . 公司不可以使用虛擬地址（假如登記用的位址、沒有在營運, 也會被視為空殼公司）。

⑦ 特別注意事項（例如 : 申請經營管理簽證者）
1 . 每年停留在日本的天數, 必須超過 180 天以上。
2 . 帳面營收必須保持「黑字」。
3 . 有實體上營運的紀錄, 以及實際的辦公室。

Q :  A 公司的代表取締役支付 2000 万円, 請 C（個人）新建房屋。

根據《公司法》第 3 條 ：「公司為法人」, 因此株式會社是法人的一種。
法人涉及的法律問題可分為兩類：
① 對外的效力問題（＝外部問題）
1 . 簽約人, 是否具有合法的代表權 / 代理權？
2 . 這些權限, 是否受到法律 / 公司內部章程的限制？
3 . 若有權限上的瑕疵，此契約是否仍有效、能否補正？

舉例來說 : 如果代表取締役 A 簽約完成後, 其契約已超出權限範圍（例如 : 金額過大, 未取得董事會同意), 對 C 是否有效、能否尋求第三者來保護自己？這些問題多與契約的對外效力有關，因此屬於「對外問題」。

② 對內的責任問題（＝內部問題）
1 . 公司是否遵守規章（例如 : 是否有通過董事會決議）？
2 . 負責人是否有違反職務, 造成公司損害？

舉例來說 : 倘若, 代表取締役 A 私下與熟人 C 簽約, 但由於價格過高、導致公司發生損失；即使契約對外仍具有效力，但公司仍會對代表取締役 A 追究責任。


（本文由玉山法律事務所提供）

以在日本設立公司, 申請「經營・管理簽證」為例。

第一階段 ：設立公司

① 選擇公司類型
1 . 株式會社（KK較正式、信賴度高）。
2 . 合同会社（GK登記上較為便捷、成本低）。

② 公司設立基本準備
1 . 公司名稱（日文或英文皆可）。
2 . 營業項目（要能寫出具體業務內容）。
3 . 辦公地址（需要實際租賃物件、不能是虛擬地址）。
4 . 本金額（建議至少 500 萬日圓以上)。

③ 設立流程概要
1 . 撰寫定款（公司章程）。
2 . 定款公證（株式會社需公證，合同会社不需）。
3 . 辦理公司登記（必須到法務局）。
4 . 公司印章製作。
5 . 銀行開戶（部分銀行會要求, 代表者必須持有簽證）。
6 . 取得公司登記簿謄本、印鑑證明等文件。

第二階段 ：申請「經營・管理簽證」

① 申請資格
1 . 外國人（無日本國籍）。
2 . 實際經營公司，並擔任代表董事...等職務。
3 . 事業活動需具備穩定性、持續性（業務計畫需合理）。

② 簽證申請主要條件
1 . 公司資本金至少 500 萬日圓。
2 . 必須有實體辦公室（或者提供租賃契約書）。
3 . 具體的事業計畫書（包含 : 預期收益、雇用計畫...等）。
4 . 設立後, 實際營運的證明（例如 : 交易實績、發票、網站...等）。

③ 申請文件
1 . 在留資格認定證明書。
2 . 公司登記謄本（履歷事項全部證明書）。
3 . 事業計畫書。
4 . 公司帳戶資金證明（資本金必須已入帳）。
5 . 辦公室租賃契約書。
6 . 稅務申請書（公司設立後, 必須向稅務署申報）。
7 . 代表者履歷書、護照影本、照片。
8 . 若已有交易對象，附上合約、發票等證明營運事實。

④ 注意事項
1 . 未持有簽證者也可先設立公司，再申請簽證（未持有簽證者在銀行開戶、租辦公室時, 較為困難）。
2 . 若人在海外，可以由代理人協助、辦理登記與準備文件。
3 . 建議找會計師、行政書士...等專業人士協助，來避免錯誤。
4 . 居留期間 ：1年、3年、5年；經過更新，有機會轉為永住。
5 . 其配偶、子女可以申請「家族滯在簽證」。

經營・管理簽證（経営・管理ビザ）是專為外國企業家所設計的，讓董事長可以合法地在日本經營公司；若沒有合法的在留資格，就不能在日本逗留 / 參與公司實務經營。

① 假如董事長（代表取締役）是外國人, 且預計長期居留日本、實際參與經營活動，就必須申請「經營・管理簽證」。
② 根據業務上的需求, 來申請（倘若只買數個物件收房租的話，日本的入國管理局不會批准董事長的在留資格)。

① 本人需要有在日本的公司。

② 資本金達 500 万円以上。

③ 需要有實體辦公室。

④ 事業計畫書明確、可持續性強。

⑤ 公司營運須穩定，聘用 2 位以上日本人員工，或說明未來雇用的計畫。

⑥ 本人需實際參與經營、管理。

公司設立的基本手續
① 決定公司基本事項。
1 . 公司名稱（日文 / 可以接受的英文字母）。
2 . 本店所在地（日本的地址，且能夠接收信件）。
3 . 事業內容（建議廣泛記載未來可能從事的業務）。
4 . 資本金（假如申請經營管理簽證，建議資本金 500 万円以上）。
5 . 董事名單與出資比例（可以由一人擔任代表董事、出資者）。

② 準備必要文件
1 . 公司章程（定款）: 需要公證。
2 . 出資證明：必須證明資本金已存入日本銀行帳戶 (例如 : 銀行存款單影本...等) 。
3 . 董事與出資人身分證明：護照、住址證明（必須翻譯為日文）。
4 . 印鑑證明：假如董事是外國人，可以由所在的國公證機關簽發。
5 . 設立登記申請書、印鑑屆出書。

③ 公證與登記（僅株式會社）
1 . 將章程拿至公證役場進行認證（需支付 5 万円手續費）。
2 . 必須向法務局提交公司設立與登記申請（約需2週完成）。

費用（株式會社為例）
① 定款認證手續費 : 約 5 万円。
② 印花稅（定款貼用）: 約 4 万円。
③ 登記免許稅（資本金* 0.7%）: 最低 15 万円。
④ 行政書士或司法書士報酬（如委託）: 約 10 ～20 万円。

海外人士特別注意事項
① 資本金帳戶問題
1 . 外國人無法以「尚未設立公司」的名義開戶。
2 . 必須由一名代表董事, 在日本銀行開設個人帳戶、存入資本金。

② 申請經營管理簽證（例如 : 親自經營）
1 . 公司登記完畢。
2 . 租賃辦公室（不可住宅的型式）。
3 . 詳細事業計畫書。
4 . 需要有 2 名日本員工。
5 . 資本金建議 500 万円以上。

總共 30～35 万円, 包括 : 
① 公證費用（定款認證手續）: 到公證役場辦理, 約 5 ～ 10 万円。
② 印紙稅（紙本定款）: 約 4 万円；若使用電子定款, 可以免除此費用。
③ 設立登記稅（法務局）: 最少 15 万円（資本金的 0.7%）。
④ 公司印章（公司代表印）: 約 5,000 ～ 2 万円。
⑤ 司法書士 / 行政書士代辦手續費用 :  5～10 万円。
⑥ 銀行帳戶開設費 : 無須支付；若為外國人開立, 審查上會嚴格執行。

Q ：那麼出售房地產時，會有什麼樣的費用產生呢？

A ：以下總結了出售房地產時需要繳納的必要費用，提前掌握好需要什麼樣的費用，才能在出售重要的房地產時不會有所損失。

1. 年終調整概要：日本的年終調整是指計算全年所得稅的過程。這是薪水所得者調整從其薪水中預扣的稅款和實際應繳稅款之間差額的過程。
2. 所需文件：根據不同的稅收減免，需要提供各種文件，例如保險費減免證明、房貸減免證明和慈善捐款證明。
3. 稅收減免：包括生命保險費、地震保險費、醫療費用、慈善捐款和房貸利息在內的許多稅收減免。
4. 流程：這項調整通常在年底由雇主在職場進行。員工提交所需文件，公司計算稅款調整，並在下一年初的薪水中反映出來。
5. 與自行申報的區別：與需要進行「確定申報」的自僱者不同，薪水所得者通常不需要這樣做，因為雇主會通過年終調整過程處理稅款調整。

您可以使用這段解釋來告知不懂日語的台灣人關於日本的年終稅務調整過程。根據他們對稅制差異或詳細程序的興趣或問題，準備提供更多信息。

附件：綜合申報書　保險費扣繳申報書

一般會計師的顧問費用是根據收入計算的：

① 收入 1000 萬日圓以下：

• 每月顧問費 33,000 日圓
• 決算申告費 165,000 日圓

② 收入 1000 萬日圓以上：

• 每月顧問費 38,500 日圓
• 決算申告費 192,500 日圓

※ 截至 2025 年 3 月的資訊，僅供參考。

① 若收入超過 1000 萬日圓，則需繳納消費稅。
② 法人稅的稅率如下：

• 稅前淨利 800 萬日圓以下：約 26-27%
• 稅前淨利 800 萬日圓以上：約 36-37%

※資訊截至 2025 年 3 月，若稅法有所更新，請參閱最新資料。

非居住者在日本購買房產不能跟日系銀行貸款,只能跟駐日台系銀行貸款。

而且在台系各家銀行貸款條件 屋齡的限制有各規定 有一定的年限內 才能貸款。

而且要貸款買的物件至少要8000万円以上售價，銀行才有可能進行審查融資，至於能貸多少錢出來，也要看貸款人台灣的財力證明來審查，但是，如果在台灣有分期繳納信用卡有延遲過記錄，在日的台系銀行也無法貸款。

在駐日台系銀行因為在日本只是他國銀行分駐點的辦公室，銀行都沒有窗口的服務，也就是台系銀行只能網路轉帳，而且是只能匯入不能提款

另外,東京之星雖然是在日銀行，有窗口服務，也有提款機存提功能（只能在7-11提款）

但東京之星銀行只提供居住者在日開戶（網路開戶也可），而非居住者就不能開戶，只能透過貸款融資者才能申請提款卡。

而貸款的條件，也是要看財力證明，一般放款額來說以售價8000万円➡️以5成為基本額，但是放款額不能低於4000万円的,也就是要買的物件一定要8000万円以上

但是物件不能太舊，東京之星不能（初審查），必須先簽約完才會審查，所以要給東京之星融資，申請人的財力證明要很好，房子的屋齡要新一點（20年以內的物件）比較有可能審查通過。其他駐日銀行的條件也是看物件的屋齡和貸款人的財力狀況,但是，如果貸款人

在台灣有分期繳納信用卡有延遲過記錄，那麼駐日的台系銀行也無法貸款喔！

居住者有簽證的話⋯⋯要有永住者身分或是高度人才的簽證在日本有繳稅3年以上才有可能跟日系銀行貸款

Q ：如果購買一戶建，一樓作為餐廳營業、二樓自住, 可以申請經營管理簽證嗎？

A ：申請「經營管理簽證」的申請條件為「事務所」，要有一個完整且獨立的「辦公空間」，必須與居住空間作明確地區分。

① 倘若, 一樓開立餐廳 (屬於營業店鋪)，事務所則可以設立在其他地方 (包含 : 在餐廳裡)。

② 事務所設立在餐廳裡的話，必須隔出一個完整、獨立空間作為辦公室，並放置處理業務所需的物品 (包含 : 作業桌椅、電腦、事務機、會談桌椅...等)。

資訊提供者：日本行政書士・台灣律師 黃駿升

Q ：出售房地產時，是否有認為售出的金額就等於到手的金額呢 ？

A ：實際上出售房地產時，會發生手續費和稅金等費用，扣除這些費用之後的餘額, 才是賣主真正可以到手的金額。

Q：有一位朋友她在 2017 年時買了一戶建的房子，房子的所有權是兒子的。
由於兒子沒有辦法申請日本帳戶, 所以十多年的房租收入都是由住在日本的媽媽代收，沒有轉出給兒子、也未報稅過。
現在這個物件想要出售，請問這個物件需要補繳多少稅金？是否還需要繳贈與稅？房子在買賣時, 是否可以提報折舊？

A : 此問題, 涉及到多個稅務面向，包括 : 房租收入稅、贈與稅、譲渡所得, 以及折舊問題。

房租收入未申報的問題
① 所有權在兒子名下 
1 . 租金應歸兒子所有。
2 . 理應由兒子以「非居住者」的身份, 申報所得稅。

② 但是, 媽媽代收租金卻未轉交給兒子, 且未申報稅務
1 . 稅務署會認定這筆租金, 由母親取得。
2 . 此收入掛在母親名下, 因此需要申報所得稅。

③ 是否會追溯補稅
1 . 通常, 稅務追溯期為 5 年（若屬惡意逃漏稅為 7 年）。
2 . 稅務局會要求母親, 補繳未申報的所得稅、加計利息, 與罰款。

是否涉及贈與稅
① 母親只是「幫忙收款」 , 且最終有回饋 / 保留明確轉交意圖
1 . 不會構成贈與。

② 倘若, 母親長期收取租金
1 . 稅務機關會認定, 這是「實質贈與」。
2 . 母親必須繳納贈與稅。

出售房屋的讓渡所得稅
① 課稅對象
1 . 倘若兒子為非居住者, 出售日本房地產時, 必須繳納讓渡所得稅（所得稅 + 住民稅，約 20.315%）。
2 . 銷售價格  -（取得費用 + 證券費 + 證明費用 + 折舊）= 課稅所得金額。

② 是否可以計提折舊
1 . 倘若房子用於「出租」, 可以提報折舊。
2 . 折舊金額可作為減除成本, 來降低讓渡所得稅。
3 . 折舊必須按照建築物種類、年限、法定耐用年數來計算。

③ 出售的時機與持有期間影響稅率
1 . 購入超過 5 年, 長期讓渡稅率 : 15.315%（所得稅）+5%（住民稅）。
2 . 倘若為非居住者, 不會課住民稅，僅繳納所得稅。

補充建議
① 務必找稅理士（會計師）確認 : 過去未申報的租金金額、資金流向、名義是否清楚、是否構成贈與。
② 售屋前ㄝ請估算譲渡所得與可折舊金額, 再決定交易時點是否有節稅空間。
③ 若擔心未來贈與或繼承問題，可考慮「名義明確化」、「租金轉帳記錄」, 或未來重新簽訂租賃合約。

Q :  A 公司的代表取締役支付 2000 万円, 請 C（個人）新建房屋。

A : 法人問題的兩個面向, 根據《公司法》第 3 條：「公司為法人」, 因此株式會社是法人的一種。

法人涉及的法律問題可分為兩類：
① 對外的效力問題（＝外部問題）
1 . 簽約人, 是否具有合法的代表權 / 代理權？
2 . 這些權限, 是否受到法律 / 公司內部章程的限制？
3 . 若有權限上的瑕疵，此契約是否仍有效、能否補正？

舉例來說：如果代表取締役 A 簽約完成後, 其契約已超出權限範圍（例如 : 金額過大, 未取得董事會同意), 對 C 是否有效、能否尋求第三者來保護自己？這些問題多與契約的對外效力有關，因此屬於「對外問題」。

② 對內的責任問題（＝內部問題）
1 . 公司是否遵守規章（例如 : 是否有通過董事會決議）？
2 . 負責人是否有違反職務, 造成公司損害？

舉例來說 ：倘若, 代表取締役 A 私下與熟人 C 簽約, 但由於價格過高、導致公司發生損失；即使契約對外仍具有效力，但公司仍會對代表取締役 A 追究責任。

Q : 我只是１萬日幣幫他貼個壁紙，沒簽契約。這哪算承攬契約呢 ？

A : 無論是否有簽署「契約書」，只是存不存在法律文書的問題而已。

① 至於契約是否成立，只看雙方當事人之間有無「完成一定之工作」的約定，以及「給付報酬」的約定。

② １萬日幣幫對方貼壁紙一事，已經很明顯存在完成一定工作以及支付報酬的兩約定，因此承攬契約已經成立了。